好地网4月4日消息（研究员 蒋嘉豪）2019年4月3日，一个注定要被载入宁波地产圈历史的日子。2019年新年以来，宁波土地市场日益火热，此次东部新城核心区地块的出让，则把这波高潮推向了一个新高度。

首先来看成交结果，杭州致文投资有限公司（绿城）以上限价格233995.56万元竞得东部新城核心区H2-1#/6#/7#地块，楼面价20740元/㎡，溢价24%，并配建人才房面积21200㎡（无偿移交政府）。

地块成交情况

地块位置图（数据来源 好地大数据）

一、回顾宁波最快封顶纪录的诞生

此次出让的地块位于东部新城核心区，东部新城是宁波的行政中心、经济中心、文化中心，本次出让地块是核心区域内仅剩的住宅用地之一。

据悉，此次土拍共有15家房企参与竞拍，分别是新希望、荣安、平安、阳光城、绿城、建发、上湖城章联合体（招商、保利、旭辉）、光明、万科、中海、金地、金茂、融创＆东投、新城、江山万里，几乎都是大鳄级别的房企。可以说令所有参与以及围观的地产人都感到热血沸腾：

10时04分，限时竞价开始，仅仅14秒钟，第二手报价就直接达到封顶价20740元/㎡，创下了宁波土拍达上限价的最快记录；

10时18分，仅14分钟，竞价第52轮，竞报配建人才安居房面积达到10000平方米。

10时51分，近50分钟，竞价达104轮，竞报配建人才安居房面积达到20000平方米！

最终，鏖战1小时8分，历经126轮竞价后，绿城以最高报价20740元/平+配建人才房21200平米夺得本地块，成交总价约23.40亿元，溢价率24%。

地块最后几轮报价情况（数据来源 好地大数据）

这是宁波土拍史上首次采用竞拍人才房的政策，此前均为竞拍保障房；两者的区别是人才房建成后将无偿移交给政府，而保障房将由政府按第一次预售证备案均价全额回购。

二、疯抢之下，账该怎么算？

每次高价地的诞生，都会引起业内人士的一众讨论，但无论讨论的重心在哪，有一个问题必定是绕不开的，那就是账算得过来吗？

好地研究院做了一个简单的测算，若21200㎡人才房按建安成本4500元/㎡计算；商业部分地价按周边2018年12月13日成交的商地（3640元/㎡）计算，则实际地价为28937元/㎡，对应保本房价42437元/㎡（车位售价按25万元/个，成本10万元/个）。

测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（3000）+建安成本（4500）+税费（土增税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计9.5%）+营销及管理费（4.5%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.06）

东部新城核心区域内自去年雅戈尔海晏府2开2罄之后便无新房在售，目前主要为东片区的绿城柳岸晓风、上湖城章、合能宁玥府的尾盘在售。

上湖城章三期距离本地块1.8公里，目前仅剩精装洋房在售，成交均价约35000元/㎡。合能宁玥府距离本地块2.6公里，目前精装洋房成交价约36000元/㎡；绿城柳岸晓风距离本地块2.6公里，目前仅剩叠墅在售，成交均价约41600元/㎡。

周边成交地块和项目情况（数据来源 好地大数据）

本案地块容积率为2，可以通过合理高低配，设置一定比例洋房，最终绿城大概率会做成高层+洋房的产品形态。但是东部新城目前高层新房售价未突破40000元/㎡，洋房价格也未高于43000元/㎡，若按照当前价格水平，则该项目仍有大概率面临亏本。

但考虑此次地块地段明显优于绿城柳岸晓风、上湖城章、合能宁玥府等项目，最终上限价格可能有所突破，加之房企可以选择以时间换空间的做法，最终项目可能实现保本甚至微利。

三、绿城用意何在？

近期，绿城的拿地动作频频，自2019年3月28日以来，绿城在浙江连拿5宗宅地，平均每个工作日都拿地1宗，其中杭州萧山区1宗，宁波鄞州区2宗，湖州安吉县2宗。此次在宁波拿地距离上次3月28日拿下鄞州区YZ02-02-d4(投创地段)地块仅仅时隔5天。绿城近期如此“攻城略地”，最关键的原因是土地储备告急。

绿城2016年以来在宁波鄞州区共拿下4宗宅地，其中3宗邻近宅地联合开发，打造了杨柳郡项目，已经售罄；另一宗宅地与本案地块同处于东部新城，是仍然在售的柳岸晓风项目，目前也仅剩少量叠墅，总体土地储备相当紧张。

其实不仅在宁波，绿城在杭州的动作同样表达了对土地储备的渴求，刚刚在几日前的3月29日，绿城以25768元/㎡+自持22%拿下杭州萧山区市北西单元兴议区块B-16地块，也创下板块的新高。