好地网4月3日讯（研究员 邓春磊） 今日，无锡迎来4月首拍，4宗宅地，成交总价53.14亿元。

其中，滨湖区太湖新城四院北地块经过共83轮出价。达到最高限价242185万元，折合楼面价18000元/㎡，将于4月4日上午9:30现场摇号确定竞得人，据悉进入现场摇号的房企有16号;1号;19号;22号;108号;111号;5号。

惠山区惠山新城张村2号地块经过共38轮出价，最终融创以137909万元竞得该地块，楼面价为10324元/㎡，溢价率22.03%；

惠山区洛社新城地块仅1轮出价成交，由红星地产以44920万元竞得该地块，楼面价为6695元/㎡，溢价率0%；

新吴区利源汽车城西侧地块经过共88轮出价，最终融创以106430万元竞得该地块，楼面价为13637元/㎡，溢价率79.39%。

地块信息

成交地块分布图

地价稳健，不断提升无锡区位价值

首先，本次无锡土拍已经吸引了超过50家房企参与竞逐，是无锡自2016年以来聚焦房企最多的一场土拍，证明了房企认可无锡在苏南市场上的价值地位。

其次，本次土拍共诞生3宗“万元地”，而惠山新城新增的“万元地”，也重新定义了惠山区的区域价值，使无锡五区均有万元地块诞生。

最后，滨湖区地块，其作为去年八月以来无锡首宗限价地块，集聚14家开发商的争夺，竞拍价格达到限价标准，也说明政府对于该区域的价格判断较为准确，而7家摇号房企最终入围，也足够说明本次土拍热度。

热度虽扶摇直上，但无锡区域价值也伴随着稳健的地价在逐步提升。本次参拍地块，无论是处于断供且出现市场倒挂的利源地块，还是限价再现的四院北地块，以及重新定义板块价值的张村2号地块，都有一个共同特点，就是处于板块的核心区位，地块起价较低，市场反应较好，客源需求旺盛，这也是本次能够吸引50多家开发商的关键。

本次土拍也收获了较好的市场反馈，融创接连在惠山、新吴落子，梅开二度，红星&华广补仓洛社，7家房企争夺滨湖。房企摆脱了去年冷淡观望的态势，进一步巩固了自己在无锡市场的“地位”。

市场回暖，地块成交价格及溢价率较为合理

2018年下半年，无锡限签使得各大房企在资金捉襟见肘的时刻，都呈观望之势，不敢在无锡市场上有“大动作”，而伴随着无锡限签逐渐放开，六月“一城一策”的改革序幕逐渐拉开，市场见暖也逐渐成为了主流，房企也逐步放下了“戒心”。

从成交数据来看，3月无锡商品住宅成交量达到了61万方，远高于去年35万方的水平，而16000元/㎡的均价虽较2月份有所下滑，但仍有增长空间。进入“金三银四”，无锡多盘加推，去化较好，也进一步增强了各开发商对于无锡市场的信心。

从各地块的成交价格来分析，惠山新城与长江路地块的保本房价较高，与区域周边的价格相差较多，这也与地块所在市场有较大关系。

地块保本房价测算

利源地块周边已将近一年半处于无供应状态，板块内对新房源需求较大，且目标地块周边二手房也达到了20000元/㎡均价水平。而惠山新城，依托锡澄一体化建设，及周边地铁与学区的配套优势，未来将成为锡澄发展的桥头堡，因地块所在开发区企业比较多，存在很多企业团购，所以购买力非常旺盛。

本次两宗地块的得主融创，在地块周边均有项目，在惠山新城地块周边更是盘踞多个融创项目，地块周边融创玉兰公馆刚售罄不久，而利源地块周边的梁溪区代表作融创壹号府也在无锡取得了较好的销售业绩。融创作为深耕型房企对于市场判断更“独具慧眼”，本次梅开二度，也是对惠山区与新吴区的价值肯定。

溢价率方面，滨湖区限价为18000元/㎡，溢价率为28%，在本次出让中，四院北溢价率水平居中，成交价格较为合理。政府采用限价的方式调整着市场走向，在市场过热时，及时稳定市场格局，这也为未来无锡土拍走向埋下了伏笔，未来是否会出现更多的限价地块，还有待见证。

补仓为主，市场火爆背后是货值的压力

今日，无锡上演50余家房企争夺4宗宅地，而苏州常熟也出现拍地高潮，华润50%溢价率接连夺得两子。苏南市场格局仿佛直接由“春天”直接进入了“夏天”，火爆程度非比寻常。

但更仔细的分析，其背后原因则在于，房企在市场转暖的时刻，部分房企虽惧怕拿地带来的未知风险，但更担心无货值所带来的市场压力，而被清出局。土拍繁荣的背后，看起来是奋起拍地的房企，但也有被市场逼迫，不得不出手的窘态。伴随着“金三银四”市场去化速度的加快，房企货值越来越少，如何在新的无锡市场中“分一杯羹”成为各房企思考的关键。

而本次无锡土拍，所以吸引的多以刚性补仓型房企为主，较少外来房企参与。

刚性补仓型房企：融创（报名3块）、新城（报名3块）、栖霞（报名2块）、光明（2块）、正荣（2块）、中梁（2块）、华润（2块）、旭辉（2块）、路劲、中海、碧桂园、阳光城、合景、保利等刚性补仓需求强烈的房企并不少，本次参拍地块对于“余量”不足，需要补货的开发商来说，吸引力较强烈。

板块守门员：作为洛城板块的守门员的江苏华广置业有限公司，于去年低价竞得惠山区洛社新城新盛路北侧、规划道路东侧地块，本次与红星地块合作也扩大其洛社布局。

战略进驻房企：新力&大发。新力年初在苏州取得2宗宅地，无锡竞得1宗宅地，本次与大发联合竞争利源地块，也表明其对苏南市场战略性布局的决心。