文/好地网 卢丹

今天，杭州主城区4宗地块成功出让，成交总金额为56.6629亿元。与本网前瞻预期的一致：两宗宅地（含商住）均进入到自持环节，近江商业地块的竞拍也较为激烈，最终的成交结果为：

祥符东地块（宅地，含10%公租房），经过39轮报价，由金地以上限价格175995万元，楼面价22277元/平米竞得，自持比例21%；

三塘地块（商住，含30%商业），经过36轮报价，由阳光城以上限价格157090万元，楼面价26263元/㎡竞得，自持比例22%；

近江地块（商业），经过54轮报价，由金地商置以总价227520万元竞得，楼面价16089元/㎡，溢价率30.37%。

地块成交情况

地块位置分布

本次出让会，有什么新趋势？

好地研究院认为，今天的出让会，共有三个新特点，可以作为今后的趋势参考：

1.从竞拍过程来看：竞拍的速度加快了，今天成交的三宗平均竞拍轮次为43轮，与近一个月成交的其他地块相比，轮次大大减少。

近一个月成交的涉宅地块（不含今天出让的地块）平均竞拍轮次为110轮。

3月杭州十区成交涉宅地竞价轮次

这主要是因为，房企对于最终能拿到地的价格预期，已经趋同，就缩短了前期价格试探形成的过程，例如，今天祥符东和三塘地块，预期肯定是要拍到自持的，所以在自持前的竞拍过程非常短暂。

2.从竞拍的结果来看：杭州土地市场已经重新回到自持时代。

祥符东地块自持比例为21%，三塘地块为22%，接近绿城竞得的萧山兴议地块的自持比例。由于溢价30%封顶的新政，加上一直以来的限价影响，要拿下关注度较高的地块，如果地价起价不提高，大多数地块将将出现自持的结果。

因此，最终，对于自持部分如何操作？对于自持部分的成本如何评判？又将成为各家房企的拿地策略的分歧点。而由于此前有自持的地块已经纷纷入市，市场有案例可参照，与上一轮自持地块相比，开发商在此轮土地市场中竞拍自持，也会相对更加理性一些。 

3.从最终的竞夺者来看，荣盛成为最大的“轿夫”！

祥符东地块的得主是金地，最终的对手是荣盛；三塘地块最终的得主是阳光城，最终的对手也是荣盛。

从房企最终pk的情况来看，依然是补仓者和新入者为主角。

与金地和阳光城竞拍至最后一轮的均是荣盛，近期在杭州土地市场上出价较为凶猛，例如此前融信竞得的地块，最后决战时，也有荣盛。

金地上一次拿地是在2018年5月25日，以溢价7%，楼面价9104元/平米竞得余杭超山地块。目前储备不多，主要在售项目有金地玖峯汇、杭州江山风华、悦虹湾、都会钱塘。

三塘地块的得主阳光城，即是刚性补仓需求的代表，目前在杭州储备较少，除了今天竞得的三塘地块之外，目前主要还有富阳山水悦江府、余杭上塘九里项目待售，总体量仅为30.6万方。

4. 从近江地块的情况来看，杭州优质商业地块的争抢预计将越来越激烈。

今天近江地块的得主是金地商置，据了解，与之拼抢至最后的上城区属做地平台，最终超过30%的溢价率也不算低了。但是金地商置拿地价格为16089元/平米，与板块内住宅（滨江保利上品华庭，44460元/平米）的地价相比，仅是后者的三分之一多（36%）。

16089元/平的地价，大幅低于红狮水泥竞得的地块（27329元/平米）并且红狮地块需要自持20年，金地商置竞得的地块则允许销售。

16089元/平的地价，与望海潮建设于2018年1月份竞得的同板块地价（22231元/平米）相比，低了27.6%。

金地商置近江地块与红狮水泥、望海潮地块的位置与距离

金地商置，作为金地集团旗下的公司，主要以商住项目的开发为主，在杭州主要瞄准一些涉及一定商业比例，地段相对较好的项目，也参与一些优质地段纯商业项目的开发，此前与龙湖合作开发城东新城都会风华项目，即是商业加住宅的项目；今天竞得的近江地块，则是纯商业项目的开发。

随着杭州城市能级的提升，外来人口不断涌入，现代服务业蓬勃发展，优质的商业地产的吸引力将越来越大，后续，拼抢也会越来越激烈。今天上城区属平台与金地商置竞争至最后，也是说明了区属平台收储辖区内优质项目，做大资产规模的意图。

近江地块作为钱江新城板块的绝版商业地块，被金地商置如愿拿下，其项目发展前景值得期待。

自持带来了资产沉淀，这笔账怎么算？

从最近闲林、萧山等热门地块的出让情况来看，房企普遍加了10%以上的预期才能拿到地。

那么祥符东地块和三塘地块，房企最终拿地又是加了多少预期呢？当前，市场热度不断攀升，在自持情况普遍，自持比例越来越高的情况下，原先的分析框架已经无法确定项目收益率情况。由于对未来租金的测算比较复杂，本文特选取当前周边二手房租金的水平，对自持部分作静态测算。

根据好地网的测算，金地竞得的祥符东地块可售住宅部分拿地成本为25179元/平米，对应保本房价约39061元/㎡。

注：保本房价（39061元/㎡）=土地成本（25953元）+装修&建安成本（7234元）+税费、营销、管理以及财务成本（5874元）

若车位利润按照2000元/平米计，房价卖到37061元/平米即可保本。

与板块内的万科中城汇在售价格（39950元/平米）相比，低了2889元/平米。如果金地的项目未来房价与中城汇持平，有1.62亿利润。

自持部分（建筑面积14931㎡），每套90方住宅的成本是292.1万元【90方*32453元/㎡（土地成本25953+装修成本&建安成本6500）】，租金按照每月4500元计算，每年的收益率为5.4万元/292.1万元=1.85%（税前）。

若将1.62亿利润全部投入到自持部分（建筑面积14931㎡）来，每套90方住宅的成本可以降低97.8万元，为194.3万元【90方*21585元/㎡】，租金按照每月4500元计算，每年的收益率为5.4万元/194.3万元=2.78%（税前）。

按照以上测算，这个项目，将有3.22亿元资金将沉淀，并且作为低收益率（2.78%）的存在，这与房企这些年来高周转快去化的商业逻辑相反，对房企扩大规模是较大的制约因素。

要提高自持部分的租金收益率，只能依靠可售部分未来的涨价，如果比中城汇的售价涨10%，至44000元，那么，利润将增长2.28亿元，达到3.9亿。

若将这3.9亿利润全部投入到自持部分来，每套90方住宅的成本将降低234.96万元，仅57.14万元【90方*6349元/㎡】，租金按照每月4500元计算，每年的收益率可达到5.4万元/57.14万元=9.45%（税前）。

涨价后，资金沉淀将减少到0.95亿元；而涨价前为3.22亿元，占拿地金额（17.6亿元）的比例达18.3%。

按照上述的静态测算，税前9.45%的租金收益率还是不错的，未来租金还有上涨的空间，所以，可售部分的价格是否涨升以及涨升幅度，将决定自持项目的收益率与成败。

注：按照当前周边房价与租金的静态测算，三塘项目不考虑商业部分的收益。

阳光城拿下的三塘地块楼面价26263元/㎡，溢价率29.73%。竞配自持面积比例22%（13159㎡），商业占比30%（17945㎡）。

若商业部分地价取12649元/平米（2018年8月6日周边成交的商业地块，自持比例忽略），住宅部分拿地成本为32097元/平米，对应保本房价为48747元/㎡，若减去2000元/平米的车位利润，保本房价为46747元/平米。

这个价格，与毗邻拱宸桥板块大家传宸府项目的售价（4.81万精装）相比，低了1353元/㎡。如果阳光城的项目未来房价与大家传宸府项目持平，有3884.6万元利润。

自持部分（建筑面积13159㎡），每套90方住宅的成本是373.2万元【90方*41472元/㎡（土地成本33060+装修成本&建安成本8412）】，租金按照每月4500元计算，每年的收益率仅仅为5.4万元/373.2万元=1.45%（税前）。

若将3884.6万元利润全部投入到自持部分来（建筑面积13159㎡），每套90方住宅的成本可以降低26.5万元，为346.7万元【90方*38520元/㎡】，租金按照每月4500元计算，每年的收益率为5.4万元/346.7万元=1.56%（税前）。

同样，若按照大家传宸府项目当前的售价（4.81万精装）预期上涨10%，到52910元/㎡的情况下，利润将增长1.38亿元，至1.77亿。

若将这涨价后的1.77亿利润全部投入到自持部分来，每套90方住宅的成本将降低94.5万元，为252.2万元【90方*28025元/㎡】，租金按照每月4500元计算，每年的收益率可达到5.4万元/252.2万元=2.14%（税前）。

按照以上对租金的静态测算，由此，阳光城三塘项目将有3.69亿元资金将沉淀，并且作为低收益率（2.14%）的存在。而涨价前的测算，资金沉淀高达5.07亿元，占拿地金额（15.7亿元）的比例达32%。

不过，有两个变量将改变上述测算的结果： 

1、自持部分的租金未来大概率将上涨，这将使收益率上升；

2）由于该项目有高达30%比例的建筑体量是商业部分，这是个大的变量，商业部分的运作效率，收益率，将改变自持部分的收益率，从而给这个项目的整体收益率带来弹性。