核心提要：

一、八城区罕见百亩大盘，滨水低密度品质标杆

二、“2万元房”市场难觅，大城西外溢人群刚性选择

三、杭州“中环”和“二绕”在建，都市圈利好为瓶窑增添预期

文/好地研究员 叶建英、祝科辉

得益于板块内的山水文化资源和开发商的成片深耕细作，瓶窑是杭州最具人文气息的低密度居住区。而在良渚文化村区域西侧四个红绿灯，瓶窑板块即将推出一宗124.4亩的罕见滨水低密度宅地羊山宅地。

先来看一下地块的位置和基本指标：地块北至闻溪路，南至104国道，西至苕溪，东至华兴路，面积82938平方米（124.4亩），用地性质为商住,商业占比不大于10%，容积率1.0-1.5，建筑面积124407平方米，限高≤18。

地块指标表

地块区位图

对于很多大牌开发商来说，这是一块等待良久的品质大盘地块。好地研究院将从地块属性、市场属性和未来机会三个方面进行解读。

PART | ONE

八城区罕见百亩大盘，滨水低密度品质标杆

选择到新城开发的房企，最担心的是与市中心的交通配套和地块周边的小环境。前者一定要通行方便，最好就在规划中轨道站点，后者既不要有高楼大厦的压迫感，又不能有城乡结合部的凌乱。

而瓶窑，紧靠正在申遗的良渚古城的西侧，如果不是因为这座5000多年前为杭州城市打个第一块烙印的古城，应该早已与良渚文化村一起连片开发。

羊山宅地距良渚文化村四个红绿灯，地块隔104国道对望的是恒大城市客厅，地块东侧为华兴路，紧邻的良渚遗址公园是良渚古城的核心区块，文化底蕴丰富，其保留的现有湿地，更构建了宜居、秀美的自然环境；地块西侧是兼具河流、湖泊和湿地景观的中苕溪和北苕溪汇合处，景观资源也颇为丰富。

面积82938平方米（124.4亩），限高18米，容积率1.0-1.5，商住用地，这是杭州八城区少见的百亩宅地。

杭州八区出让面积十万方地块列表

据好地研究院统计，自2017年1月1日至今，杭州八城区出让面积十万方已上的有12宗，10宗为商住地，仅2宗纯宅地。排起来，羊山地块可以算是杭州八城区中出让面积较大的纯住宅地块。

规划方面的优势还包括，杭州至安吉的城际铁路曾有计划经过瓶窑。虽然尚未明确线路走向和具体站点，但据2018年10月29日杭州日报报道未来杭州都市圈将形成“一心八射”的城际交通网络，除杭海、杭绍、杭富、杭临四条城际铁路进入攻坚阶段，“杭州至德清、安吉、诸暨等城际铁路都在积极谋划”。

PART | TWO

“2万元房”市场难觅，大城西外溢人群刚性选择

今年一季度，良渚新城的储运路地块和杭行路地块楼面地价都已远远突破每平方米2万元。

这意味着，根据周边已成交的地价预测，羊山宅地作为杭州八城区均价2万元左右的房源，其稀缺性已经显而易见。对于重新走到上涨通道的杭州房地产市场来说，也正是“2万元房”的稀缺，造成了前期大江东和戴村地块的热拍。

因此，羊山地块最适合承接未来科技城和城西外溢的刚需和刚改人群。而随着杭州推进大城北开发，一方面因为城市更新促使房地价上涨会把刚需推到瓶窑，另一方面产业集聚也会吸纳更多的人口，而这批人口的外溢方向肯定会选择生态条件好、配套完善、交通方便的瓶窑。

杭州地价图

PART | THREE

杭州“中环”和“二绕”在建，都市圈利好为瓶窑增添预期

大都市越往外溢，其新增的可发展面积越大，所以，区域开发的形式就会从中心城区的铺大饼变为围绕交通干道呈珍珠状或者放射状分布。

除了谋划中的杭州至安吉城际铁路，我们更应该关注在建的高铁杭州西站、杭州“中环”和“二绕”。杭州西站和“二绕”会增强杭州都市圈的产业集聚和人口接纳能力。而杭州“中环”是免费通行的快速路，将以更大的力度把市中心人口和公共设施推向外围组团。

3月31日，杭州人熟悉的住建房原副部长仇保兴在中国区域经济50人论坛上直言，中国已到城镇化中后期，不能再凭空构造城市群。我们以楼面地价每平方米1万元左右的杭州都市圈组团和部分地级市作比较，是选择大都市的组团，还是选择中西部的地级市，开发商的天平已经越来越明显。

瓶窑，曾经就作为104国道沿途城镇而兴，当杭州西站、杭州“二绕”、杭州“中环”建成启用后，其对都市圈内部和外部的市场辐射力就会大大增加。

杭州交通体系图