好地网6月24日消息（研究员 宣烨锋）今天，深圳迎来2019年首场宅地出让会，5宗地块均达到最高限价，总吸金223.84亿。

成交地块分布图

成交情况：

①越秀以上限价590800万元+人才住房19610㎡竞得宝安区西乡铁岗地区A122-0360地块（人才房初始配建10810㎡，竞配8800㎡），楼面价48703元/㎡。如剔除人才房（19610㎡）、配建配套（7250㎡），地块实际成交楼面价约59000元/㎡。

②龙光以上限价658500万元+人才住房36700㎡竞得龙华区民治街道A817-0609地块（人才房初始配建14100㎡，竞配22600㎡），楼面价44403元/㎡。如剔除人才房（36700㎡）、配建配套（7300㎡），地块实际成交楼面价约64700元/㎡。

③中海以上限价540800万元+人才住房42330㎡竞得光明区观光路北侧、明政路南侧A510-0151地块（人才房初始配建25630㎡，竞配16700㎡），楼面价29380元/㎡。如剔除人才房（42330㎡）、配建配套（3640㎡），地块实际成交楼面价约40500元/㎡。

④电建以上限价201200万元+人才住房20830㎡竞得光明区光明大道东侧、华裕路北侧A510-0152地块（人才房初始配建6630㎡，竞配12400㎡），楼面价27296元/㎡。如剔除人才房（20830㎡）、配建配套（5700㎡），地块实际成交楼面价约42900元/㎡.

⑤平安不动产以上限价247100万元+人才住房40900㎡竞得坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角G12107-8063地块（人才房初始配建36300㎡，竞配4600㎡），楼面价15226元/㎡。如剔除人才房（40900㎡）、配建配套（9650㎡），实际成交楼面价约23800元/㎡。

地块指标信息表（数据来源：深圳市公共资源交易网）

注：配建人才房按照4000元/㎡成本计算，配建配套按照2600元/㎡成本计算

此次土拍特征：

一、预料之内的热

热从3个维度来看：一个是报名的房企，另一个是竞拍的速度。

37家报名：据深圳市土地房产交易中心透露，本次参与竞拍的房企数为37家，而单宗地块的平均参拍企业超过15家。

快速达到限价：从竞拍过程来看，在达到限价前，房企的出价非常迅速，最快的仅2分钟，大家对于心理价位判断较为统一。

地价创新高：如果刷选容积率3.0以上的地块，那宝安区、光明区、龙华区最高地价均被突破。

作为土地资源极度稀缺的深圳，本次供应的5宗地块位置都不错，且体量适中，有一定想象空间，有37家报名企业并不过分，有这样的热度也在预料之内。

二、央企国企唱主角

5宗成交地块，其中4宗由央（国）企竞得，分别为越秀、中海、电建、平安不动产。

从报名情况来看，央（国）企拿地决心更强，越秀、中海、华润、平安、招商、保利等央（国）企5宗地块均有报名。

不仅仅是这次土拍，从近几年趋势来看，深圳土地市场已经逐渐成为央（国）企的天下，据好地研究院统计，2015年至今，深圳公开市场成交17宗宅地，70%由央（国）企竞得，民企仅有2家，分别是龙光和泰禾。

龙光深圳拿地情况

三、超15%的涨价预期

用5宗地块的实际成交楼面价推算项目保本房价，对比目前周边在售新房的价格，5宗地块的涨价预期均在15%以上。

5宗地块地价及周边售价对比

注：保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（5000元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）

拿地房企面临的挑战：

好地研究院认为，在寸土寸金的深圳，15%-20%的涨价预期依然是在合理范围， 从价值来看完全可以预期，而未来面临的新房备案价的限制却是最大的挑战，好地研究院梳理深圳近几年的预售批准情况，鲜有涨价情况，说明政府对于控房价的力度及决心较大。

深圳各区域备案价控制情况