6.24深圳好地战报:地价创新高,房价上涨预期有多高?

好地网6月24日消息(研究员 宣烨锋)今天,深圳迎来2019年首场宅地出让会,5宗地块均达到最高限价,总吸金223.84亿。

成交地块分布图

成交情况:

越秀上限价590800万元+人才住房19610㎡竞得宝安区西乡铁岗地区A122-0360地块(人才房初始配建10810㎡,竞配8800㎡),楼面价48703元/㎡。如剔除人才房(19610㎡)、配建配套(7250㎡),地块实际成交楼面价约59000元/㎡

龙光上限价658500万元+人才住房36700㎡竞得龙华区民治街道A817-0609地块(人才房初始配建14100㎡,竞配22600㎡),楼面价44403元/㎡。如剔除人才房(36700㎡)、配建配套(7300㎡),地块实际成交楼面价约64700元/㎡

中海上限价540800万元+人才住房42330㎡竞得光明区观光路北侧、明政路南侧A510-0151地块(人才房初始配建25630㎡,竞配16700㎡),楼面价29380元/㎡。如剔除人才房(42330㎡)、配建配套(3640㎡),地块实际成交楼面价约40500元/㎡

电建上限价201200万元+人才住房20830㎡竞得光明区光明大道东侧、华裕路北侧A510-0152地块(人才房初始配建6630㎡,竞配12400㎡),楼面价27296元/㎡。如剔除人才房(20830㎡)、配建配套(5700㎡),地块实际成交楼面价约42900元/㎡.

平安不动产上限价247100万元+人才住房40900㎡竞得坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角G12107-8063地块(人才房初始配建36300㎡,竞配4600㎡),楼面价15226元/㎡。如剔除人才房(40900㎡)、配建配套(9650㎡),实际成交楼面价约23800元/㎡

地块指标信息表(数据来源:深圳市公共资源交易网)

注:配建人才房按照4000元/㎡成本计算,配建配套按照2600元/㎡成本计算

此次土拍特征:

一、预料之内的热

热从3个维度来看:一个是报名的房企,另一个是竞拍的速度。

37家报名:据深圳市土地房产交易中心透露,本次参与竞拍的房企数为37家,而单宗地块的平均参拍企业超过15家。

快速达到限价:从竞拍过程来看,在达到限价前,房企的出价非常迅速,最快的仅2分钟,大家对于心理价位判断较为统一。

地价创新高:如果刷选容积率3.0以上的地块,那宝安区、光明区、龙华区最高地价均被突破。

作为土地资源极度稀缺的深圳,本次供应的5宗地块位置都不错,且体量适中,有一定想象空间,有37家报名企业并不过分,有这样的热度也在预料之内。

二、央企国企唱主角

5宗成交地块,其中4宗由央(国)企竞得,分别为越秀、中海、电建、平安不动产。

从报名情况来看,央(国)企拿地决心更强,越秀、中海、华润、平安、招商、保利等央(国)企5宗地块均有报名。

不仅仅是这次土拍,从近几年趋势来看,深圳土地市场已经逐渐成为央(国)企的天下,据好地研究院统计,2015年至今,深圳公开市场成交17宗宅地,70%由央(国)企竞得,民企仅有2家,分别是龙光和泰禾。

龙光深圳拿地情况

三、超15%的涨价预期

用5宗地块的实际成交楼面价推算项目保本房价,对比目前周边在售新房的价格,5宗地块的涨价预期均在15%以上。

5宗地块地价及周边售价对比

注:保本房价=实际楼面价+契税(地价3%)+建安成本(5000元)+装修(房价的7%)+营销管理费(房价的4.5%)+财务成本(建安*1.5年*0.06)+各类税费(房价的9.5%)

拿地房企面临的挑战:

好地研究院认为,在寸土寸金的深圳,15%-20%的涨价预期依然是在合理范围, 从价值来看完全可以预期,而未来面临的新房备案价的限制却是最大的挑战,好地研究院梳理深圳近几年的预售批准情况,鲜有涨价情况,说明政府对于控房价的力度及决心较大。

深圳各区域备案价控制情况

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