文/好地研究院 方晓泉 孙航海

今天，杭州萧山区、临安区共8宗涉宅地出让，总出让面积573亩，总建筑面积87.5万方，吸金113.4亿元，平均溢价率19.27%。

其中：

众安、赞成分别以上限价加自持竞得萧山区南站新城2宗宅地，众安竞得D-56地块（总价16.4亿，楼面价16460元/㎡，自持16%），赞成竞得D-60地块（总价10.1亿，楼面价16496元/㎡，自持15%）；

新希望深耕萧山经开区，以总价26.9亿元、楼面价20782元/㎡竞得市北东宅地，溢价率22.25%；

中天竞得城厢单元宅地，总价12.5亿元，楼面价22148元/㎡，溢价率23%；

平安竞得蜀山西单元宅地，总价18.4亿、楼面价15363元/㎡竞得，溢价率14.65%；

越秀、美好、三盛宏业分食临安区锦南板块3宗地块。其中越秀地块总价17.3亿、楼面价7945元/㎡，溢价16.8%；美好置业地块总价8.2亿、楼面价5568元/㎡，溢价1.23%；三盛宏业地块总价3.5亿、楼面价8168元/㎡，溢价1.46%。

地块成交情况

地块位置分布（数据来源：好地大数据）

好地研究院认为，整体来看，今天的竞争还是相对激烈，萧山五宗地块都拍了40余轮，临安29号地块也拍了25轮。今天的成交结果,大部分与好地研究院的预测接近，仅南部卧城地块略低于预期（预期溢价17%，实际溢价14.6%）。

以下，好地研究院就板块、地块、拿地房企三个角度进行分析：

一、从板块来看，地价上涨还是下跌？（比较对象：板块内时间相近、属性相似地块）

1、市北东：持平（总价26.9亿元、楼面价20782元/㎡、溢价率22.25%）

本次出让地块紧邻新希望去年3月入杭所拿第一宗地块，地价21444元/㎡，应该是，相比之下，今天新希望再度补仓的地块实际地价22087元/㎡，仅高了2%，可以视为基本持平。

2、萧山城区：下跌10%（总价12.5亿元，成交楼面价22148元/㎡，溢价率23%）

中天城厢地块实际地价为23525元/㎡，萧山城区上一次出地是在2017年8月，成交地价2.5万＋10%自持，今天下降了10%以上。但已经时隔近两年，彼时土地市场火热，跟今天市场环境大不同。

3、南站新城：持平（众安D-56地块总价16.4亿，楼面价16460元/㎡，自持16%，赞成D-60地块总价10.1亿，楼面价16496元/㎡，自持15%）

今天南站新城两宗地块的实际地价分别为18873元/㎡，18815元/㎡。略高于奥克斯2018年7月11日竞得南站D-14地块，楼面价18400元/㎡，可以看成持平。

4、南部卧城：上涨18%（总价18.4亿、楼面价15363元/㎡竞得，溢价率14.65%）

南部卧城上一次出地，也是平安竞得，楼面价14189元/㎡，今天的实际地价为16700元/㎡，上涨了18%。

但值得注意的是，平安上一次拿地时间是在去年下半年行情低迷阶段。南部卧城其余地块的楼面价基本在1.6-2万，从这个角度来看，今天南部卧城地价不算高。

5、锦南：持平（越秀地块总价17.3亿、楼面价7945元/㎡，溢价16.8%；美好置业地块总价8.2亿、楼面价5568元/㎡，溢价1.23%；三盛宏业地块总价3.5亿、楼面价8168元/㎡，溢价1.46%）

因为成交时间接近，今天锦南宅地地价在8000左右，与本月14日地上竞得的锦南新城区块ZX11-G-07A地块（实际地价约8183元/㎡）持平。

二、从地块测算来看，萧山没有加预期但利润空间较小；而临安预留了利润空间以应对慢去化。

其中，萧山五宗地块测算如下：

1、新希望：保本

新希望市北东单元宅地，成交楼面价20782元/㎡（溢价率22.25%）。

地块需配建6478㎡公租房（占比5%，成本按4000元/㎡计算），实际地价22087元/㎡，对应保本房价31914元/㎡（毛坯），若考虑车位利润2000元/㎡，只需卖到29914元/㎡即可保本。

这一价格相比地块南侧新希望滨江锦粼府高层毛坯28004元/㎡，小高层毛坯31610元/㎡（均价按2.96万元/㎡算），仅高了314元。属于刚好保本。

2、中天：保本

中天城厢地块拿地楼面价22148元/㎡，考虑配建2833㎡公租房后（占比5%，成本按4000元/㎡计算），实际地价23525元/㎡，对应保本房价36191元/㎡（精装），考虑车位利润（2000元/㎡）后仅34191元/㎡。

若以萧山城区板块的价格来对标高层房价3.4万、排屋4.8万（整体均价3.48万），预期利润率为1.78%。

3、众安、赞成：预期利润9%

南站新城2宗宅地得主分别是众安和赞成，成交楼面价16460元/㎡、16494元/㎡，两宗地块需配建5%的公租房，同时竞配自持面积分别16%、15%。

若公租房成本按4000元/㎡计算、自持打六折，则实际地价分别为18873元/㎡，18815元/㎡，对应保本房价约2.81万元/㎡（精装）。如果按照3.06万元的房价（萧山城区3.4万的高层房价的九折）来测算，预期利润为9%。

4、平安：预期有利润，但有不确定性

平安蜀山西宅地成交楼面价15363元/㎡，计算公租房和配代建幼儿园成本后，实际地价16700元/㎡，对应保本房价27292元/㎡，算上2000元/㎡车位利润后房价25292元/㎡。

对标5月17日绿城九龙仓·桂语朝阳新领预售证价格：高层精装29800元/㎡，预期利润17.82%。

但值得注意的是，绿城九龙仓·桂语朝阳位于地铁口，而平安项目距离地铁较远，属性上有一定差距，会否影响未来审批的价格，或者虽然可批出同样的价格，但去化慢，需打优惠折扣销售，目前存在不确定性。

萧山地块测算表

临安三宗地块测算如下（房价按照吴越府毛坯1.6万来测算）：

1、越秀：预期利润8.36%

地块楼面价7945元/㎡，保本房价14766元/㎡（毛坯），预期利润8.36%。

2、美好：商业部分需自持 住宅部分预期利润19.56%

商业部分要自持，将会沉淀资金，因此需要预留更大利润空间。商业部分地价按1500元/㎡，住宅部分地价6803元/㎡，对应保本房价13382元/㎡（毛坯），预期利润19.56%。

3、三盛宏业：预期利润6.4%

楼面价8168元/㎡，保本房价15037元/㎡（毛坯），预期利润6.4%。

临安测算表

三、从拿地房企来看，可以分成两大类：深耕需求的外来房企和补仓需求强烈的本土房企。

1、外来房企深耕

美好、新希望、越秀、平安，都选择在已经进驻的板块深耕。

①美好置业于去年8月10日入杭，拿下临安区天目医药港单元ZX11-F-39地块地块，楼面价9700元/㎡，距离此次成交地块约2.4公里。迄今共拿下2宗地块，均位于临安锦南板块，总建筑面积20万方，总成交价13.3亿元。

美好置业临安区拿地分布

②新希望于去年3月27日入杭，竞得的地块同样在市北东单元，即此次成交地块南侧的新希望滨江·锦粼府项目。

据好地大数据，新希望迄今在市北板块已有4个项目：直接拿地3宗，另由1个合作项目。

新希望市北板块拿地与项目合作情况

③平安以楼面价15363元/㎡竞得蜀山西宅地。平安上一次在萧山区拿地也是蜀山单元，以总价35.97亿元、14189元/㎡竞得蜀山A-06-2宅地，距离此次地块不到600米。

平安萧山区南部卧城拿地情况

④越秀深耕临安，同时新进锦南板块。越秀2017年以来在临安区共计竞得3宗宅地，总建筑面积79.4万方，总金额达41.7亿元。此前竞得的2宗宅地均位于滨湖新区，今天属于首次在锦南拿地。

越秀2017年以来临安区拿地情况

2、缺货的本土房企补仓

以众安、赞成为代表，在土地市场热的时候拿不到地，因此久未拿地而缺货，如今终于等来补仓良机。

①众安上次拿地是在2016年1月21日（距今约3年半），联合旭辉以总价6.73亿竞得萧政储出（2015）32号城厢街道（粮食仓库）地块，该项目为旭辉·珺悦府，已经售罄。

②赞成上次竞得宅地是在去年5月25日，以总价9.2亿竞得余杭区东湖板块昌达路以南、五号路以东地块（赞成旭辉时代悦章，未售）。除此之外，赞成没有存货。值得一提的是，赞成去年已经在南站新城拿了一宗商地。

③三盛宏业虽然不是杭州本土房企，但已经在杭州深耕十余年（位于余杭良渚的三盛·颐景御园项目）。只不过最近七八年几乎没有在公开市场拿地，目前只有一个合作项目——昆盛肖邦（位于江干区，已售罄）。