导语：三水北站和狮山站为两个相邻站点，两站之间的行驶时为5-8分钟，此前狮山地价拍到了11000-12000元/㎡左右的成交楼面价，保本房价高于周边房价，这样依靠预期拿地会不会在三水出现？从报名情况来看，是有可能的，好地网获悉，约有六七家房企报名，有意图板块内深耕，也有意图进驻，最后会拍到多高，则取决于每家的预期。

好地网3月19日消息（见习研究员 钟绮雯）明天（3月20日），佛山三水区三水新城1宗商住地出让，地块位于云东海街道南丰大道东侧，与广佛肇城际三水北站仅一路之隔，将于明日下午15点开始限时竞价。

地块用地性质为商住用地，出让面积为6.4万㎡，最大容积率为2.8，最大计容建面18万㎡（其中商业≤总计容建面20%）。

起价10.68亿元，楼面起价6002元/㎡，上限价13.34亿元，上限楼面价7500元/㎡。地块设有保密底价，采用“限地价+竞自持70年租赁住房面积”的方式确定竞得人。【点击查看详情】

据悉，该地块吸引了约6家房企参与。

地块指标统计表（数据来源：佛山市公共资源交易网）

四至图（数据来源：好地大数据）

地块航拍全貌图（数据来源：好地大数据）

地块看点一：区位优越

本地块位处三水新城核心板块，距离三水区政府3.6公里，属首期启动开发片区。

三水新城位置（数据来源：好地大数据）

据2018年《三水新城启动区控规》透露，三水新城未来将打造成“佛山高新区核心园区RBD”、“广佛肇绿芯”及“南国水都 ”。借助政府政策优惠支持，周边工业区（如大旺高新园、乐平工业园、狮山工业园等）新兴创业型产业引进落户于三水新城，形成创新资源和高端人才集聚洼地。

人才引进带来新城住房供不应求，控规显示，以三水北站为核心，南北侧新增大批宅地商地。

三水新城启动区控规图（数据来源：好地大数据）

地块看点二：交通便利

三水新城位于广佛肇经济圈中部，交通区位优势明显，四通八达，已成为大广州城市生活商务圈的重要组成部分。片区交通配备具体如下：

高速公路：G321国道，广三高速、广肇高速；

轨道交通：广佛肇城轨（三水北站、云东海站）

本地块与广佛肇城际三水北站仅一路之隔，40分钟内直达广佛。未来三水新汽车客运站及公交城巴总站将搬迁至项目东侧，与广佛肇城际轨道为邻，实现无缝连接，打造三水综合交通枢纽。

区位图（数据来源：好地大数据）

地块看点三：周边配套

目前项目周边3公里范围内教育资源有三水实验中学、南华学校、华中师范大学佛山附属学校等；医疗配套有三水区妇幼保健院、广州珠江医院三水分院等；商业配套有天聚立体式商业、万达广场等。

虽目前开发程度一般，但片区内已有旭辉、金融街、保利等品牌房企入驻。今后随着片区不断成熟，地块周边相应配套的日渐完善，将有助于该地块周边形成浓厚的居住氛围，提升地块整体形象。

周边配套情况（数据来源：好地大数据）

近一年，周边土地成交楼面均价在7000元/㎡左右，其中金融街拍出“地王”，位于云亭大道北侧，扣除保障性住房，成交楼面价达9000元/㎡左右。

对标周边地块成交价格，本地块楼面起价仅6002元/㎡，起拍楼面价较低，保守估计，本项目预计土拍楼面价在7000元/㎡左右。

近期成交土地已陆续开盘，项目竞品较多。旭辉江山带精装均价13000-14000元/㎡；中南远洋漫悦湾带精装均价12000-13000元/㎡；金融街金悦府带精装均价17000元/㎡左右。

周边市场情况（数据来源：好地大数据）

存在挑战

1、项目本身与广佛肇城轨仅隔路相望，隔音成本需要考量；

2、依照本地块起始地价，粗略计算住宅售价。

楼面起价在6002元/㎡，按照3000元/㎡的建安加1000元/㎡的精装成本、361元/㎡的综合财务成本（即地价10%），533元/㎡的契税（即地价3%）计算，本地块预估精装房价将位于12000-13000元/㎡。

而目前区域内新房价格高层精装13000元/㎡左右，几乎没有盈利空间。