核心提要：
分析一、闲林地块两宗宅地较难拍到最高限价，27%溢价将是热度观察线
分析二、良渚地块，热度将超过德信运河西地块吗？
文/好地网 卢丹 孙航海
本周三（20日），杭州余杭区将有三宗地块出让，据好地网了解，三宗地块均吸引了不少开发商报名参拍，在当下土拍市场整体较为热闹的背景下，最终拿地的代价或许都不低。
根据出让信息，三宗地块分别位于未来科技城闲林民丰片（2宗）和良渚新城（1宗），起始总价在4.2-6.8亿元之间，其中两宗上限价格在10亿元左右。
地块指标
地块位置分布（数据来源：好地大数据）
而值得关注的是：
1、闲林民丰片区已经多年没有推地，距离最近的为金辉贤林信步项目，距离约2公里，但是为2016年12月成交，不具备直接的参照意义。
因此，对于闲林地块的价格评估，主要应当参照周边的房价。
（备注：虽然最近闲林板块成交了两宗宅地，即上海中梁和绿地地块，但相距3.4公里，又是低容积率项目，也不能作为最直接的参照。）
民丰2宗地块位置与周边成交地块情况（数据来源：好地大数据）
2、相比较而言，良渚新城近期有明确可对标的地块：就在20多天前，德信刚刚摘牌一宗宅地，楼面价达20327元/平米，与即将出让的地块相比，距离仅1.8公里。
良渚地块和德信地块位置关系（数据来源：好地大数据）
由于当前开发商出价普遍的情况是：
1.若周边有在售楼盘，则往往以周边在售新房能够批出的最高限价作为参照。对一些竞争激烈的热门地块，则往往出现适当加预期拿地的情况，例如中铁建竞得的城东新城地块、中南竞得牛田地块。
2.若周边没有在售楼盘，或主要是低价地限价盘销售为主，则往往会按照预期可售的房价来倒推拿地价格。近期德信在良渚新城拿下的地块，则是最好的案例。
基于此，我们再来看闲林和良渚新城即将出让的三宗地块，最终开发商会如何出价？
好地研究院进行如下分析——
分析一、闲林地块两宗宅地较难拍到最高限价，27%溢价将是热度观察线
根据出让信息，两宗地块为未来科技城民丰片区6号、7号地块，位置上相邻，东至二号路、南至荆余路、西至缸窑斗路、北至一号路。
其中6号地块出让面积19175㎡，容积率2，建筑面积38350㎡，起价42185万元，起始楼面价11000元/㎡。设上限价格63185万元，上限楼面价16476元/㎡。
7号地块出让面积26861㎡，容积率2.3，建筑面积61780㎡，起价67959万元，起始楼面价11000元/㎡。设上限价格101859万元，上限楼面价16487元/㎡。
6号地块容积率比7号地块低了0.3，起拍价一致，但最高限价6号地块比7号地块低了11元/平米。
两宗地块内商业建筑面积不大于地上总计容面积的10%；需配建不少于地上住宅建筑总面积5%的公租房。
若配建公租房成本按3500元/㎡计算，则两宗地块实际楼面起价为11763元/㎡。
未来科技城民丰片区6号、7号地块航拍图（来源：好地大数据）
好地研究院分析认为对于民丰两宗宅地，最终土地成交价格不会突破最高上限（16476元/㎡和16487元/㎡），理由如下：
①板块内目前在售的主要是低价地的限价盘，新房限价水平不高。
其中申领预售证时间最接近的是众安·学君里，2019年1月11日领出预售证，高层毛坯均价约1.64万元/㎡，但与本次即将出让的地块距离较远，达3.8公里。
距离较近的则是东海闲湖城，于2018年9月11日领出预售证，高层均价1.9万元/㎡（毛坯）。
按照地块起拍价11763元/平米测算，保本房价为20856元/平米（精装标准按照1460元/平米），已经接近东海闲湖城的售价。东海闲湖城属于拿地早的限价房。
②若按照东海闲湖城的售价测算，最终闲林地块将接近底价成交。而据好地网了解，两宗地块至少都吸引了10余家单位报名，最终接近底价成交的概率较小。
因此，这两宗地块又将可能成为按照“预期”可售价格拿地的典型。按照预期可售价格拿地，又存在两个逻辑：
一是，周边二手房在售价格情况，据好地研究院了解，目前东海闲湖城等小区高层公寓主流价格在25000元/㎡（简装）。
二是，相同板块最高售价的参照系，据好地网调查，目前闲林板块已经批出的新房中，预售价格最高的为融创金成江南府，于2018年8月份领出5号楼，售价25600元/㎡（含精装3500）。
但是，融创金成江南府后续领出的高层项目预售证备案价格均只有22300元/㎡（含精装3500）。
综合考虑周边二手房和板块内新房的预售价格，我们以25000的精装售价作为该项目预期售价，倒推保本地价为14020元/平米（剔除公租房实际14942元/平米）。
按照这样的测算，两宗地块，预计成交的溢价率为27.5%。
而如若拍到最高限价，则真实成交价格为17510元/平米，对应的保本房价则为28371元/平米，已经高出周边二手房售价（东海闲湖城，高层公寓25000元/㎡（简装）），以及融创申领出的最高房价（2018年8月份领出的5号楼，售价25600元/㎡（含精装3500））。在限价大背景不变的情况下，要达到或超过最高溢价须加预期。
分析二、良渚地块，热度将超过德信运河西地块吗？
这次良渚即将出让的地块，位于杭行路以东，与德信竞得的运河西地块比，距离约1.8公里。
由于板块内缺乏可参照的新盘，而最近德信已经给板块定出了全新的价格，因此，开发商最终的出价将大概率与德信地块进行对标。
而该宗地块与德信地块的属性比较，则成为最终成交价格的关键。
①首先规模方面，良渚地块出让面积18703㎡，容积率2.2，建筑面积41147㎡，要比德信地块要小得多。（德信地块容积率为2,0，建筑面积10.93万方）
②在起价上，两宗地块比较接近。良渚地块起价63778万元，起始楼面价15500元/㎡。设上限价格95578万元，上限楼面价23229元/㎡。（德信地块起始楼面价为15570元/平米）
2宗地块指标对比
③在地块周边资源方面，可从四个维度来看：
一是与地铁的关系。良渚宅地距离在建10号线吴家路站约500米，距离4号线杭行路站900米；而德信地块距离4号线储运路站不到300米。
二是与综合性医疗配套和以及商业配套的关系。
周边规划有华润万象城项目作为区域内商业配套，德信地块距离万象城直线距离约1.6公里，相比之下，良渚地块距离更近，不到1公里。
此次出让的良渚地块东侧2.9公里处有余杭区良渚医院，西侧3.5公里处规划有邵逸夫医院大运河分院；相比之下，德信地块距离邵逸夫医院更近（不到2公里），但距离余杭良渚医院则超过了4公里。
三是，从规划角度来看。两宗地块均处于大城北规划范围内。定位是以运河文化为引领，具有高生态价值、高生活品质、高经济活力的“运河文化+”大走廊。不过，德信地块相对而言更靠近运河新城、祥符等主城区板块，资源更加丰富。
四是，从景观来看，德信地块要更优，与运河仅仅隔着绿化带，可以做些拥有较好景观的产品。
良渚8号宅地与德信地块对比（来源：好地大数据）
④配建方面，德信地块有划拨公共通道8850㎡，将花费一定成本和精力，而即将出让的良渚8号地块则没有这部分配建。
基于此，我们分析认为，该宗地块的市场吸引力应该会略逊于德信项目，按照德信20327元/平米的摘牌价格为参照，地块最终成交的溢价率为31.14%。
我们认为，最终竞拍的成交溢价率将低于这个值，才能说明市场还在继续保持积极中的理性，若最终溢价超过这个值，则说明良渚板块的热度还在继续上升。
地块航拍图（来源：好地大数据，摄于2019年2月）