好地网3月18日讯（研究员  顾磊） 下月初（4月1日），太仓市将迎来新春首场土拍。

本次出让的东仓路东、天如路南地块位于太仓科教新城板块。2018年，科教新城共出让7宗宅地，除复兴勾地外，融侨、阳光城&中南和招商先后布子，科教新城区域价值被广泛认同。值得注意的是，受18年下半年市场行情影响，地块曾于11月流拍，本次回炉重挂，在周边市场回暖之际，能否迎来开门红，值得让人期待。

2019-WG-1号地块位于科教新城东仓路东侧、天如路南侧，土地面积83999㎡，容积率方面，住宅1.0<FAR≤2，商业1.0<FAR≤1.2，幼儿园0.8<FAR≤1.2，建筑面积152795㎡，起价8154元/㎡。

值得一提是，再挂牌，地块起始价作了相应调整。地块第一次挂牌起始价为121692万元，本次挂牌124589万元，上涨了2897万元。

地块信息

地块航拍图

根据规划文件：2019-WG-1号地块建筑高度不小于54米，建筑密度≤35%，绿地率≥37%。同时地块需在红线阴影范围内配建6轨幼儿园一座（地上建面不小于800㎡），地块商业用房和幼儿园建设用地21亩，幼儿园用地不小于15亩，幼儿园建成后无偿移交给政府。

地块区位：科教新城，紧邻上海

城市位置：位于太仓市最南侧，紧邻上海嘉定区，距沈海高速入口距离5.5公里，可快速前往上海市区，区位条件优越。

区域位置：地块位于科教新城板块东北侧，该板块将承担起拓展太仓城市空间新格局，完美对接上海的重任。。

交通配套：主干道密布，高铁轨交临近

地块距规划建设的市域S1支线最近的站点约2.6公里，在建的的沪通铁路太仓南站约2.5公里。

周边主干道包括烟沪线、太平新路、沈海高速，S339省道、宝钱公路等。

板块内规划有沪通铁路经过，并设立太仓南站，预计2019年可实现全线通车运营，远期规划有苏州市域S1号线首末站设于太仓南站。

周边配套：教育资源和生态资源丰富

科教新城由于建设周期短，尚不够成熟，地块北侧可享受到老城区成熟配套，同时板块内学区资源优质，紧邻天镜湖，景观资源丰富。

商业：距离目标地块西南侧1.8公里有邻里中心，北侧老城区太仓万达广场、百隆商业广场和新城广场均在3公里左右。

教育：周边2公里范围内有科教新城实验小学、太仓良辅中学和太仓高中，教育资源十分丰富。

医疗：地块北侧3公里左右老城区内有太仓市第一人民医院、太仓市第三医院、太仓市中医院和太仓长征医院，医疗资源集聚，就医较为便捷。

生态：地块紧邻天境湖，同时北侧1.1公里处有滨河公园。

土地市场：18年供地井喷，部分勾地量大均价低

据好地研究院统计观察，科教新城2013-2017年供地处于低位，2018年供应攀升。2016年区域地价大幅上涨，2018年由于区域主要成交为复星项目勾地，因此成交量大但均价下降。

新房市场：均价较高，去化健康

近一年成交数据中，科教新城商品住宅月均成交面积约0.7万㎡，商品住宅近12个月供应6.2万方，成交8.2万方，整体供不应求，2019年2月份，区域整体均价为20112元/㎡。

库存方面，截至2019年2月底，科教新城商品住宅可售面积为6.8万㎡，按近12个月的去化速度计算需消化10.1个月

目前板块内仅泰禾太仓院子在售，精装高层22000-23000元/㎡，未来还有部分地块待入市；另外，高新区部分待入市项目或将分流部分客户。区域内绿地城、上海公馆及绿地天镜在售二手房价格精装高层20000-22000元/㎡。

本次出让地块起拍楼面价为8154元/㎡，距18年阳光城与招商地块8800元/㎡仍有一定加价空间，同时根据起拍价推算保本房价为15066元/㎡，10%利润房价为17075元/㎡，具有一定的利润空间。

存量方面，目前板块仅太仓院子在售，潜在供应量约为78.0万方；后续主要潜在供应为阳光城、招商项目和复星度假小镇住宅部分，为本地块上市时主要竞品项目；同时，本案靠近高新区，高新区有部分项目（二级竞品）或将分流本案客户。

新年以来，周边地区土地市场回暖明显，本次科教新城地块能否应势而上，表现出色呢？好地网将持续跟进，敬请关注。