一、减配竞争，奏效吗？
二、超500套的次新挂牌，云杭里有性价比吗？
二、同价位板块抢夺客源
文/好地评论 陈培培
上周（3月19日），位于云城的云杭里取得首开取证，推出48套房源，户型面积119、125㎡，均价36129元/㎡。虽然推出楼栋靠道路(无南向景观，有噪声)，但开盘价已回落至限价时代价格(36100元/㎡)。
项目鸟瞰图（红色标签为首开楼幢）
自2021年以来，云城已经出让了12宗地块，其中9个售罄（6个项目已经交付）、3个在售（含云杭里）。
云杭里开盘，可谓面临已经交付的次新二手房和板块内新房、同价位板块的三重夹击，销售难度不小：
若要论竞争，云杭里必须直面的是板块内兄弟楼盘咏舟府的竞争。两个盘一路之隔，大部分户型定位上存在重叠：
咏舟府户型主力123-139㎡，中间楼栋173㎡；云杭里户型主力119-139㎡，部分159㎡。
咏舟府2025年9月以来已推盘2次，共计推出194套，截至3月20日，签约161套，其中，2026年1-3月只签约10套，还有33套没卖掉，后续还有338套房源没领证。销售单价4万左右，目前有一定优惠。
项目位置图（来源：好地大数据）
很显然云杭里在产品上采取的是减配策略，主要在公区用材、精装标准等方面比咏舟府都略逊一筹，定位相对低。
例如咏舟府的厨房电器品牌、餐客厅墙地面材质配置都要更优。
目前云杭里首开均价比咏舟府低了10%。
据好地新房测评，云杭里综合测评得分55分，比咏舟府（得分59分），低了7%。测评结果来看，性价比还不错。
但是，“向下”营销的客户，面临着更多的分流，可能是减配竞争是否会奏响的关键。
据好地研究院统计，近年来云城区域内已交付6个楼盘，总交付房源4400套，挂牌量超500套，相当于平均挂牌率超过10%，说明投资客的占比不低。
近年来云城交付项目
根据杭州透明售房数据，约500套挂牌房源，挂牌均价4万元/㎡左右。其中比较贵的是绿城云诵桂月轩，整体挂牌均价4.2万元/㎡左右，但有价无市成交极少，目前120-140㎡相对实惠房源挂牌价格3.5-3.9万元/㎡，成交价格预计低于3.5万元/㎡；
便宜的龙湖杭与城，也是区域成交最多的楼盘，挂牌均价3.9万元/㎡，好的楼层120-140㎡的成交价一般3.3-3.6万元/㎡。
云杭里首排靠马路单价3.6万，预计中心楼栋3.7万以上。
若与这些已经交付的次新相比，要贵了0.2-0.4万左右，按照非限价时期的配置，云杭里的性价比有一点。
但是，次新二手马上可以入住，省去了不少时间成本，着急入住的客户选择二手次新房的概率更高一些。
据贝壳数据，板块内二手房单月成交量不足10套，客户开始观望，二手房有下降趋势。如二手房价格进一步下跌后，则云杭里的性价比也将降低。
云杭里与未科五常保利天奕竞争度更高。
这两个楼盘户型面积重合度高，产品力上天奕优势稍大，如大盘公区配套完善，用材稍好；而天奕户型面积119-139㎡的均价3.64-3.68万，性价比更高，将对云杭里楼盘造成较大压力。
另外，来自西湖区三墩同价位的楼盘也在抢夺客源。保利西源赋、华润TOD润启未来之城，两项目占据主城学区优势，产品力各有千秋，保利西源赋公区的用材优于云杭里；华润TOD润启未来之城的地铁、公园、自身配套等方面优势明显；对云杭里有一定竞争压力，尤其对西湖区溢出客群的争夺，将更加激烈。
综上：云杭里，比上有咏舟府等更好的产品，比下有同区域次新二手，同价位其他板块有性价比更高的楼盘，是一个夹在中间位置的楼盘。
更难的是云城的客户群体，以刚需、初改为主，主要来自未科和西湖区，若两区内有合适楼盘，客户会优先该本区域地缘性项目；对价格敏感的外溢客户，可能选择价格更低的次新房。
云杭里在客户有限的市场环境下，突围难度不小。除非价格预期再降低，性价比再度提升。
新盘测评：云杭里可以得几分？
测评一：区位环境
项目位于云城。依托西站，是杭州近几年发展最迅速板块之一，地铁、学校、商业综合体、超高层地标、产业总部同时建设落成兑现，但后续发展也将放缓，区位相对远，价格也是见顶。
板块属于全新发展板块，城市界面新；
区位环境方面，咏舟府、保利天奕、云杭里区别不大。
三个项目位置关系
云杭里区位环境测评得分：11分。
测评二：交通
项目与地铁3号线龙舟站直线距离800米。
交通方面，咏舟府、保利天奕、云杭里三个项目差距不大。
云杭里交通得分：5分。
测评三：配套
云杭里，大商业有在建中龙湖天街，距离0.2KM。医院位于南侧2.3KM，为浙一余杭分院；学校是南侧天元公学，初小一体。
云杭里配套得分：6.5分。
测评四：小区规划和产品
云杭里规划、产品风格与时舟里、咏舟府是同源，一脉相承。
住宅共7.7万㎡，规模中等，全高层规划，整体抬高4.9米，架空层5.5米；会所、配套、地下车库采光好、通风性强；
建筑立面采用曲面圆，超大落地玻璃与香槟金铝板，成为未来新盘的基础标配。
小区外立面
主入口，宽约66米、高约8.6米的门庭，酒店式归家大堂、树阵水院。
小区大门
景观方面，通过“一轴·五境·七景”的沉浸式景观设计，规划下沉庭院，多层空间，环布会所功能和各年龄层配套设施。
小区景观和会所
配备2000㎡会所+架空层，除常规的恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等外，还有升级后童玩区（室内延伸到室外）、儿童舞台、篮球馆，功能较全面。
恒温泳池
户型面积主力119-139㎡，139㎡，边厅，赠送空间多，实际得房率92%，层高3米，主卧圆弧曲面，带270度飘窗。
咏舟府、保利天奕公区、景观、会所用材相对好。
云杭里产品规划和户型得分：23分。
测评五：精装修
云杭里，厨房电器为方太四件套，卫浴品牌是汉斯格雅、唯宝；三件套东芝中央空调、港华紫荆地暖、迈迪龙新风系统。
云杭里装修标准低于云城咏舟府、保利天奕这两个楼盘。
云杭里精装修打分：4分。
测评六：品牌和物业
云杭里为滨江物业，高层5元/月/㎡；品牌认可度来看，对外滨江，实际由建杭操盘。
云杭里品牌和物业打分：6分。
综合测评：
云杭里综合得分：55分
三盘比较，咏舟府得分最高59分，其次保利天奕得分56分。
定价上咏舟府高于保利天奕、云杭里。
备注：测评总分值100分，分区位、环境、交通、配套、规划、产品、精装、品牌等，部分分值按照全杭州视角来评分，如区域认同度、精装标准等。