文/好地网 吴彩萍

3月18日，绿城潮鸣外滩首次申领预售证，推出2幢楼共44套房源，占项目总户数的26.7%，过会均价17.5万元/㎡。

登记时间为3月20日—24日，开盘时间定于3月28日。

这是上海核心区2026年首开的第一个豪宅项目，也是去年高价地项目的典型代表，首开对市场的观察意义较大。

项目鸟瞰图（首开图中的1幢8号楼和4幢3号楼）

此次首推的两幢楼，其中1#8号楼为10层类洋房，共18套房源，主力户型为240㎡四房，均价18.25万/㎡，总价区间3800—4800万元。

该楼栋位于小区第一排，南向无任何遮挡，直面约6万㎡中央公园，同时可将陆家嘴、北外滩核心地标景观尽收眼底。

户型设计上，南向设置4个开间，约19.5米超大面宽，无论是厨房还是卫生间，各空间尺度均十分阔绰，观景视野极佳。

值得注意的是，这栋10层类洋房不仅是小区内独有的产品，在整个北外滩区域内也属于稀缺品类。

另一幢4#3号楼位于小区第二排，为14层小高层，主力户型为200㎡四房，均价16.87万/㎡，总价区间2400—3750万元。

该户型格局方正，三开间朝南，空间尺度舒适，3楼及以上房源同样可观赏到公园与陆家嘴三件套的双重景观。

从坐拥“北外滩三件套”的地段优势，绿城打造高端豪宅的产品力等维度来看，这个项目可圈可点之处颇多。

结合此次首推楼栋及房源情况，预计绿城潮鸣外滩整盘均价超18万元/㎡。相较于项目126577元/㎡的高调楼面地价，以及拿地时业界普遍冲20万元/㎡的单价预期，开发商此次开盘，无论定价还是仅推44套的举动，都显得尤为谨慎。

项目定价趋于保守的大背景，是严峻的市场环境——当前上海高端豪宅市场存量偏高，多个在售楼盘去化进度不及预期，市场竞争日趋激烈。

在北外滩同区域内，200㎡户型段中，绿城潮鸣外滩与在售“前地王”项目金茂璞元形成直接竞争，后者在售均价约16.8万元/㎡，目前去化率仅23%。相对来说，绿城潮鸣外滩地理位置更靠近黄浦江，容积率更低（2.63vs 3.95），高端社区定位更清晰（均为200方以上大户型），且绿城品牌的产品溢价能力更具优势，但两个户型定价基本一致，体现出了比较大的性价比。

项目位置图（来源：好地大数据）

相对来说，潮鸣外滩240㎡户型所覆盖的4000—5000万元总价段，竞争范围会更大，需直面黄浦滨江、徐汇滨江等板块的同类产品。相较于北外滩，后两者目前更受上海豪宅客户认可，板块能级也更高。以徐汇滨江的安澜中国项目为例，其高层在售均价17.9万元/㎡，即便去年首开热销，当前去化速度也已明显放缓，整体销售承压，也会给潮鸣外滩的销售带来一些变数。

此外，这一总价段还需与部分板块的风貌别墅展开竞争。四五千万元级别的顶豪客户本就属于金字塔顶端的少数群体，当选择范围不断扩大，豪宅之间的比拼愈发内卷，之前的产品逻辑和定价逻辑，又将面临重构：当稀缺性不再是唯一竞争力，当客户回归理性、更看重“价值与价格的匹配度”，“性价比”这一以往与顶豪关联度不高的关键词，也逐渐成为顶豪破局的必经之路。这在绿城的200方定价策略上得到了一定彰显。

回顾绿城过往表现，其在徐汇滨江的潮鸣东方项目于2025年5月开盘，销售均价19.5万元/㎡，一次性推出120套房源并实现当天售罄。时隔10个月，绿城携北外滩潮鸣外滩再度入市，能否复刻此前的热销辉煌？好地网将持续关注项目动态。

附：绿城潮鸣外滩一房一价表——