核心提要：

一、积极拓展：象屿、金茂、东亚新华

二、稳健补仓：绿城

三、谨慎观望：招商等头部房企

文/好地网 吴彩萍

今天（3.13），上海2026年挂牌的第一批宅地，2宗地块底价、1宗低溢价成交，总成交金额68亿元。其中，

1、绿城以总价267496万元，溢价6.6%竞得青浦西虹桥地块，楼面价31972元/㎡。

2、上海城开（上实城开&徐汇国资）底价竞得徐汇商住地块，总价267500万元，楼面价48511元/㎡。

3、象屿&金茂&东亚新华联合体，底价竞得嘉定新城核心区白银路地块，总价145918万元，楼面价24500元/㎡。

地块成交情况

地块位置分布图（来源：好地大数据）

3宗地块仅有5家房企参与，且3家为联合体，众多规模房企缺席。总体的土拍热度也不高，2宗0溢价，1宗低溢价，与好地研究院昨天的预测基本一致，延续了去年四季度以来的市场特点。

我们来分析一下上海主要房企当前的投资心态，可以分为积极、稳健、谨慎三大类：

1.积极拓展

象屿：提升上海市场份额+板块补仓双重诉求

近来，象屿的身影在上海土地市场频频出现，与政府洽谈勾地，报名参拍，积极布局周边区域。分析象屿的投资动作以及今天在嘉定的拿地动作，可能有两大心理。

第一，有重拾上海市场地位诉求

近年来，象屿确立 “上海 + 厦门” 双总部战略，深耕上海步伐坚定。据好地大数据，象屿2022年在上海连拿6宗地，全口径销售额达到263.7亿元，但此后逐年下滑，2025年仅拿地2宗，销售额约140亿元，市场份额锐减，高光不在。

为了重新确立江湖地位，象屿加大了投资力度，就2025年，参拍嘉定新城、青浦徐泾、松江、浦东川沙等热门地块，但在上海土拍限价放开，竞争更加激烈的大背景下，多次铩羽而归，仅在奉贤新城、闵行兰香湖板块有所收获。

除了在公开市场表现活跃之外，象屿还积极通过股权方式收购商办资产，今年一开年，即以21亿元将上海南京西路商圈仙乐斯广场90%权益收入囊中。这一方面说明了象屿资金实力尚且雄厚，另一方面也说明其深耕上海的总体战略依旧未改。

第二、嘉定补仓深耕需求

嘉定是象屿在上海重要“粮仓”之一，近年来先后开发了都汇云境、虹桥嘉悦府、远香湖岸等项目。

最后一次拿地在嘉定拿地是2023年10月，以总价34.6亿元拿下远香湖岸地块，2024年3月上市，当年即告售罄，贡献了60亿销售额，占当年象屿在上海销售总额（133亿元）的45%。并且，积累了较好的口碑。

此后，一直未再嘉定拿地，已经长期断粮，补仓需求强烈。

金茂：抢抓改善市场机遇，提高市场份额

今天，金茂通过与象屿合作的方式拿下了自去年四季度以来的第三块地，拿地数量居全上海之首。权益拿地金额共计46.2亿元，位居第二，仅次于中海（66亿）。

金茂的拿地节奏，和2024年正式推出“金玉满堂”产品系时间相吻合。地块选择上，体现了金茂意图在优秀品牌口碑的基础上，通过产品力的再升级，重点拿区域核心地块，承接以改善为主流的市场需求，从而提高在上海的市场份额。

同时，金茂也有重回嘉定市场的诉求。其上一个在嘉定开发的项目要追溯到2019年，和建发合作开发西郊金茂府，积累了较优的口碑，但此后未再拿地。

东亚新华：继续扎根上海市场

总部位于北京的民企东亚新华，进上海较早，在上海浦东、闵行、崇明等区域布局，开发过江山美宸、东亚威尼斯、东亚启航公馆、东亚阳光里等项目，目前正在开发浦东陆家嘴核心区商办项目，在上海继续投资住宅项目的诉求较为强烈。

2.稳健补仓

绿城：补仓大虹桥、优化土储结构

绿城开年以来，在杭州、上海、宁波等地频频出手，拿地积极性高涨。最近虽然在杭州大本营未能斩获，但是今天在上海、宁波实现了一日双响。这是绿城在2023年之后，再次布局青浦徐泾。说明了：

首先，有板块补仓的诉求。

今天所拿地块，是最近几年大虹桥范围位置最好的地块，就在2号线地铁口，周边聚集美的、安踏总部及多个产业园。

拿地成本不高，楼面地价31972元/m²，只比去年11月成交的宝业地块（31560元/m²）贵了不到500，但绿城地块位置更好，加上品牌影响力，绿城项目竞争力更强。

绿城竞得地块位置图（来源：好地大数据）

其次，绿城通过此举也可以优化土储结构。

据好地大数据，绿城2024年—2025年在上海拿地4宗，其中2宗地的楼面地价在12万元/㎡以上，聚焦城市最核心地段的战略布局，非常明显。但在上海近几年豪宅市场竞争白热化、去化速度趋缓的大背景下，绿城选择重新布局非核心板块，也是个明智的选择。

3.谨慎观望

众多头部房企：资金压力骤增，投资趋于谨慎

与象屿、金茂、绿城等少数房企的逆市拿地形成对比的是，多数头部房企选择缺席本次土拍。

据好地研究院分析，头部房企普遍具有规模诉求，此前拿地较多，土储货值高。但在市场低潮期，项目越多，销售回款压力越大，多项目叠加而成的资金紧张问题骤然严峻。

例如招商，去3月高溢价拿下远香湖地块，即林屿湖畔项目，首开热销但后续去化放缓，六期加推 80 套房源（叠墅 + 高层），目前依赖分销渠道加速去化，剩余货值还有约15亿元。

此外，安澜上海的销售不畅，去年12月开盘迄今去化还不到六成，阻碍了招商、中海，以及众多头部房企在上海的补仓动作。

此外，不少核心区项目因为高度问题，迟迟不能上市，也是影响房企再投资的重要因素。

在当前行业调整期，市场前景不明朗，头部房企以去库存为首要目的，投资决策更为审慎，暂缓了在上海的投资步伐，尤其是对高总价地块更为谨慎。这种谨慎心态背后，是房企出于控制市场风险，确保自身现金流安全的优先考量，短期内预计仍将持续影响上海土拍市场的参与热度。