文/好地研究院 方晓泉

明天（3月13日），上海马年首场土拍，共3宗地块，分布于徐汇、青浦、嘉定。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

本次土拍，或仍然延续自去年10月以来上海土地市场以底价或低溢价成交这一趋势，徐汇商住地和嘉定白银路地块底价或低溢价成交概率比较大，西虹桥宅地溢价率或也不高。

当前房企拿地依然十分谨慎。好地研究院分析，原因在于几个方面：

一、新房销售未达预期，房企资金回笼速度大幅放缓。

根据好地大数据，1-2月上海新房成交面积45万方同比下降39%，成交金额341亿元同比下降40%，并且双双创下近六年新低。最近3个月开盘项目，超过半数网签去化不足30%，房企的去化压力巨大，资金紧张。

二、二手房市场的热度未传导至新房市场，卖旧买新的链条未打通。

去年以来，二手房市场走出“独立行情”，成交量放大，月均保持2万套以上，但未能转化到新房，甚至出现虹吸。原因一方面在成交结构上，二手房总价在300万以内的占比高达7成，高总价成交量低，改善置换需求无法有效实现。

另一方面，不仅一二手倒挂消失，涨价的新房和降价的二手房形成了较大的价格剪刀差，二手房的性价比优势明显，更有吸引力。而对于新房，客户观望情绪浓厚，不急于下手，普遍选择等待更大的优惠力度，但新房受制于政策、利润、操作模式等多方面因素影响，降价幅度相对较小。

三、新政效果还有待时间检验。

2月25日，上海发布了“沪七条”新政，近期虽然呈现一定市场热度，但其本身就有春节后置业需求的释放因素。而政策的效果，还需要更长时间的观察。按照拿地到上市5-6个月的周期，半年后的市场行情，较难预料。特别是经历了2025年上下半年市场从热到冷的巨大转变，房企对于后市的预期不是很乐观。

好地研究院认为，这三块地若低溢价成交，将有比较大的利润空间。以嘉定白银路地块为例，楼面价24500元/m²，容积率1.7做高低配产品（高层80%+叠加20%），考虑到市场行情，保证较快去化前提，预期售价保守估计比林屿湖畔低10%，高层4.7万、叠加6万，均价约4.96万，利润率可以到10%。

这样的行情，对资金较为充裕、土地储备较少，或具有板块内补仓需求的房企，是逆周期拿地的机会。

好地网将对土拍进行直播，敬请关注“好地网上海”视频号。