文/好地网 徐路加

明天（3.10），萧山区钱江世纪城将出让一宗低密度宅地，起价13.66亿元。

地块容积率仅1.8，建筑密度30%，为板块十年来最低容积率地块，可设置稀缺联排产品，且地块体量较小，预计关注度较高。

地块的最大分歧，在于其定位问题——看做钱江世纪城核心区还是世纪城南？

以处于机场快速路南，定义为世纪城南。对标南翼区块在售的宸云、丽香庭，则高层仅5万/㎡出头，且销售呈现压力、与市北、北干呈同价位段竞争；

以所处区位，距离莲花碗不到2公里、奥印鸣翠府更仅500米，以核心区定位，则价值显著提升。目前在售最低的保利天珺高层均价达7.4万/㎡（沿高架小户型6.8万/㎡），奥印鸣翠府均价达8.8万/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

好地研究院认为，项目紧邻奥体核心的优势下，价格相较与世纪城南在售项目是有看涨预期的，但是相比核心区在售项目则因为高架的存在有天然“心理距离”，包括学区上也有所差异。同时，因地块偏小、狭长，将影响品质打造和价格预期。

综合以上，高层合理的价格或看至保利天珺（沿高架6.8）与宸云（考虑车位折价5.0）均价5.8-6.0万/㎡、联排在11-12万/㎡左右，即对比相邻市北最优的5.3万/㎡的晓澜玉华，上涨10%。整盘均价看至6.8万元/㎡左右。

考虑区域价值分歧及涨价销售的不确定性，中性预期10-15%的利润率下，溢价在20%-30%。