文/好地网 徐路加

今天迎来马年首宗宅地出让，位于翠隐江粼轩项目南侧的城东新城单元SC080201-27地块，由保利发展溢价51.08%竞得，成交价322394万元，楼面价44985元/㎡。

相比昨日本网预测的40%溢价更高。对比翠隐江粼轩地块（40247元/㎡，去年3月出让），楼面价上涨4738元/㎡，涨幅11.8%。

可以说，马年首宗地块出让取得了开门红！

4.5万元/㎡地价下，以翠隐江粼轩6.1万元/㎡的均价水平，仅能保本。尽管项目南侧沿运河可做高价值的叠排类低密产品，但若要预留10%左右的盈利预期，高层业态房价需看至6.5万元/㎡，相比在售项目上涨4000元/㎡。

这是继去年下半年整体市场下行以来，少有呈现地价回升、房价“看涨”的情况。缘何？

好地研究院认为，主要有三大因素影响：

一是更优的地块素质，这是前提。

不论是一线的运河景观，还是2.2容积率、30%建筑密度的规划条件，都给予了房企更高价格的想象空间。

以南侧安琪儿区块为例，北侧沿河楼栋均价相较南侧楼栋高5700元/㎡（当然也受户型、总层高影响）。

地块航拍图（来源：好地大数据）

二是逆周期拿地的房企“撞车”了。

今年一季度，将只成交3宗地块，是去年同期的1/10，除了2022年的集中供地特殊性，是最近10多年来最低的。

按照目前拿地，7个月的开盘的节奏，可以在年内形成销售，尤其叠加去年下半年的供应缩减，待项目上市时同期竞品是偏少的。

正是基于这个原因，相对存量较少或者较为健康的房企，有逆周期拿地的需求，敢于加一定预期！拼抢较为激烈。

三是后续区域供地的压力偏小。这是房企敢于加预期的核心。

从目前存量看，翠隐江粼轩除最大户型房源外基本取得了摇号快速去化，目前已进入尾盘；南侧安琪儿区块含叠排仅70余套房源。未来项目上市时同价位段的主要在钱二区块。

从后续增量看，按照目前规划，周边唯有安琪儿区块元起观潮府南侧一宗住宅用地空间，尤其沿运河两宗均为小体量商办用地。可以说是沿运河的唯一一宗。

区域控规示意图

因此，以上三大因素下，地块超预期的竞争表现，既有近期供地缩减的大背景，也是有地块特殊性的。

杭州土地市场何时全面回暖，还有待观察。

近年来，多个典型板块，连续供地——同期开售——相互内卷——预期走低，已经成为房企前期投资经历的痛点，也是目前关注的要点。

好地研究院认为，未来同区位后续地块供应的量、节点，是需要相关供地部门提前明确的，关乎市场信心。