文/好地网 徐路加
明天（3.6），杭州将迎来马年的第一宗涉宅地出让，位于上城区城东新城，起价21.34亿元，容积率2.2，建筑密度30%。
地块指标表
地块北侧，即为在售的翠隐江粼轩，去年3月，正处限价放开涨价预期下的市场高点，楼面价达到40247元/㎡，不过最终仍实现了涨价（销售均价6.1万），并于去年四季度开售，已整体去化超七成。
与之相比，本次地块具有南侧一线运河景观，且容积率更低、建筑密度更高，整体售价或有更高预期。
地块位置图（来源：好地大数据）
从城东新城板块来看，价格高点在安琪儿区块，高层售价最高达到7.5万元/㎡左右，相比运河北岸翠隐江粼轩，具有1.4万元/㎡的价格差。
以本地块的运河景观优势，价格将在6.1万的基础上，仍具有一定的上涨空间。
尤其是地块仅2.2容积率、达30%建筑密度设置，结合不超过18度的运河沿线视角高度管控要求、不超过1:3的高度差，预计可设置联排、叠排、高层产品，整体均价或上涨10%，即在6.6万左右。
参考翠隐江粼轩略超4万地价和6.1万的售价，本地块溢价率将在35%左右，销售利润率在5%左右，显然以目前的行情，6.1万的预期售价是偏低的，5%的安全垫也不够。
若整盘升至6.6万价格预期，如果利润率预期达到10%左右，此时，考虑到本地块还有部分配建成本，溢价率为40%。
好地研究院认为，相比去年年初，目前的涨价预期显然是偏弱的，但相比四季度目前拿地有年内回款的优势，且地块的可打造空间大，尤其具有稀缺的运河景观，赋予城市核心低密产品更高的价格想象空间，叠加近期供地较少，相对关注度较高。
最终溢价率超过35%较为确定，如果有房企对预期相对乐观，不排除溢价率达到40%。即，更优区位、更合理指标下背景下，地价或呈现回升。