文/好地网 徐路加
今天（3.10），萧山区世纪城核心单元XS010401-09地块出让，继上周城东新城地块后，保利发展在新年包揽全部（共两宗）地块。
地块最终溢价16.11%，成交价158578万元，楼面价38084元/㎡。
今天的溢价率低于昨日本网前瞻中的预期（溢价20-30%）。【前瞻链接>>>】
显然房企预期更为谨慎。地块的价格参考系有分歧，从土拍结果来看，对标的是世纪城南（5万+），而非世纪城核心（7万+）。
因为，按照3.8万元/㎡地价水平倒推，预留8%销售利润率水平，目前房企对于地块高层房价预期或仅5.3万元/㎡，这个预期价格接近世纪城南板块。
即，价格预计基本仅与板块内在售的宸云、丽香庭及市北晓澜玉华一致。但显然，本次保利地块区位更优。
这是杭州一季度最后一宗宅地出让。值得注意的是，房企的谨慎态度发生在政府推地大幅放缓的大背景下——
相比于去年一季度32宗、595亿元的供地量，今年仅成交3宗、56.9亿元，同比降幅高达90%。
供地显著放缓，侧面也显示出当前房企拿地意愿薄弱。这是因为——
库存高企、去化周期在显著拉长。
据好地研究院统计——
2024年底，尽管四季度供应量较大，总存量达到1500万方，去化周期24个月，仍处于相对健康水平。尤其限价放开初期，房价有看涨的预期，拿地动力较强。
但到去年年底，尽管新房成交规模与土地供应量相持平，但去年新房成交面积同比萎缩了近3成，导致到年底的节点，去化周期大幅拉长至33个月。
仅杭州在限价放开后（24年10月）的供应地块中，可售住宅存量达到508万方、超2000亿元的货值。尤其是，新供应的土地中，房价5万+存量达到144万方，占比达到28.4%，更占到存量货值的46%！以去年下半年的销售速度，这部分去化周期高达34个月。
因此，去化减速，周期拉长，已然成为当前土地供需部门共同关注的焦点，普遍看到的是风险。
在此大背景下，房企总体的拿地决心不强。行情的起伏，更多是所处区域的结构性差异——
如上周的城东新城地块，尽管周边的新房销售速度稍不达拿地时预期，但好在存量基本出清、后续供地空间有限，地块本身更优的区位属性让房企对房价稍有看涨预期。
如本次出让的世纪城地块、去年年底的浦沿地块等，由于所在板块目前仍处于去化的关键阶段，房企比较谨慎，出价比较保守。
不过，对于有产品力优势的轻仓企业，3月份直至2季度，是比较好的拿地机会。
一季度极度缩量供地下，存量预计下降了25.6万方。本周一二手市场也普遍呈现成交回升。
相比去年上半年，目前，随着地价水平回落，已无需大幅加预期销售即可保障较好的盈利水平，总体风险进一步降低。
本次地块，5.3万元/㎡左右的售价预期，对比在售项目有着显著的区位优势；在相对平稳的市场中，显然是低估的，仍有看涨预期。
当然这需要有产品力支撑。
保利发展在同区域天珺、未来科技城天奕两个项目深受市场认可后，显然更有底气。在无其他存量项目下，抢先出手。
同时，好地研究院认为，尽管目前总体存量偏高，但近年来以核心地块供应为主的背景下，3万+左右价位段偏刚需的供应量相对较少，这里也蕴含了一些机会，那些具备较好交通配套的地块，房企可以通过提升品质与周边二手房竞争购房者。