文/好地网 陈培培
马年开年，位于未来科技城的建发招商元序湾打响了新盘推盘的序曲，这个在去年6月拿地，楼面价高达30128元/㎡的项目，单价以略超4.8万元的售价面市。
简单地从房地价差（1.8万）的角度，属于低开。但是，开盘价格比云城咏舟府高近8000元/㎡，比保利天奕高出11500元/㎡，在追求性价比的时代，也存在一定的出货挑战。
从销售情况看：3月5日首开92套，户型139、165、166、186方，均价48110元/㎡，无需摇号，迄今已经网签75%。据售楼处消息，首开房源已经全部售罄。
近日，顺势加推，现在已经完成登记，即将再开。二开84套，户型139、165、166、186方，均价48653元/㎡，房源位置比上一期相差不大，均价略涨550元/㎡。
项目效果图（灰色标签10#、13#楼为首开楼幢，红色标签9#、15#楼为二开楼幢）
新盘测评：元序府可以得几分？
项目位于杭州第三中心未来科技城中轴线上。板块既是CBD中心，也是体育、文化中心，未来发展潜力大；但相比武林、钱江新城&世纪城两大中心，影响力相对弱。
板块属于全新发展板块，城市界面崭新，具有新都市风范。
地块三面环水，南向阿里公园，小区外环境优质。
区位环境方面，云城咏舟府、保利天奕两个项目则不如建发招商元序府。
三个项目位置关系
建发招商元序府区位环境测评得分：16分。
项目与地铁5号线葛项站直线距离300米；距离城市快速路有一定距离。
交通方面，云城咏舟府、保利天奕、建发招商元序府三个项目差距不大。
建发招商元序府交通得分：5分。
建发招商元序府，大商业有在建中银泰中心，距离0.5KM，北侧还有欧美金融城，未来商业配套等级高。
医院位于西侧1.5KM，为浙一余杭分院；现有学校距离较远，东侧有未来科技城海创小学。
招商元序府相比云城咏舟府、保利天奕，商业配套优势明显。
项目周边配套
建发招商元序府配套得分：8.5分。
建发招商元序府共11.05万㎡，规模中等偏上，全高层规划，充分考虑内外因素，四排楼栋都有南北景观面，均好性相对强。
公建化建筑立面，现代风格，打破以往传统中式建筑风格，材料采用米色陶板、铝板，配超大落地玻璃，是目前未科地标性小区。
外立面效果图
豪华归家入口，超100米阔奢大门、科技感满满的飞碟门厅设计。
小区大门效果图
景观方面规划3个景观公园，蜿蜒水系搭配蓝色马赛克贯穿整个小区，尤其中心花园配超11米高多层叠景和水系，其他2个景观公园主题性也较强。
景观水系效果图
配备超4000㎡会所，有室内恒温泳池、室外无边戏水池，配置轻氧健身房、私宴厅、行政酒廊、儿童游乐区、棋牌室、网球场等功能。
户型面积定位上来看，以改善为主，吸引未来科技城头部客户；户型面积139-233㎡，入门总价门槛低，涵盖各类改善群体。
设计上，宽面短进深，南北落地大玻璃，通透性强，实际得房率一般85%，165-186㎡暗卫有一定影响。
建发招商元序府定位高于云城咏舟府、保利天奕，产品优势突出。
建发招商元序府产品规划和户型得分：29分。
建发招商元序府装修标准定位为改善型需求，厨房电器为方太高端智能系列+嘉格纳四件套，卫浴品牌是杜拉维特 + 汉斯格雅，六恒系统并配备AI语音智能化系统。
建发招商元序府装修标准高于云城咏舟府、保利天奕两个楼盘。
建发招商元序府精装修打分：6分。
建发招商元序府为建发物业，高层5.9元/月/㎡；
品牌认可度来看，建发、保利品牌属于第二梯队。云城咏舟府滨江品牌更优。
建发招商元序府品牌和物业打分：5.5分。
项目最大亮点是楼盘产品本身，建筑立面、公区、景观、社区配套、精装得分率较高；其次是区域中心位置，区域未来配套，地段潜力，周边自然景观等。
备注：测评总分值100分，分区位、环境、交通、配套、规划、产品、精装、品牌等，部分分值按照全杭州视角来评分，如区域认同度、精装标准等。
4.8万入手，值不值？
从客观测评看：
1.板块内比较：建发招商元序府测评得分70分，比保利天奕高出14分（幅度23%），比云城咏舟府高出11分（幅度19%），对应的定价则分别高出1.15万元/㎡（幅度30%）、0.8万元/㎡（幅度20%）。
再考虑到元序府是区域标杆项目和板块在售的唯一高端高层住宅项目，具有一定区域定价权，4.8万/㎡价格还是合理的。
2.全市横向比较：与钱江世纪城南板块对比（两区域一直是热门区域），元序府所在板块未科中轴线占优；但钱江世纪城南地理位置占优势（近杭州中心奥体和钱塘江），在全市范围内板块认知度更高；从产品品质看，元序府品质更胜一筹。
相比之下，元序府单价4.8万元相比晓澜玉华（5.35万元）更具性价比。
从主观分析看：
1.2026年未科同等板块还将供应一宗地，按照套均180㎡算，预计带来430套左右的供应，但按照目前项目产品上市节奏，新出地预计开盘时间在2027年，意味着2026年内未科中轴线基本无同类竞品。现在有购房补贴，也是值得入手的一个时机。
2.从房企营销推盘策略看，采用小幅上涨的策略（二开相比首开涨550元/㎡），结合2026年竞争程度和后推楼栋优势,比如河景，后期价格再略涨的可能性大.
综上：首开4.81万和二开4.86万，开盘房源拥有南北双园林和西侧河景等特点，现在是个入手的时机。当然，板块长远看还有不少供应，后续的新增供应地价成本有望迎来下调，产品打造的空间可能更大，从这个角度看，也可以再等一等。