编者按：

限价放开后的杭州楼市，分化在加剧。一边是刚需产品去化压力的增大；另一边是豪宅项目板块价格天花板不断向上。

从限价放开后的新项目销售情况，可以看出市场新趋势，新特征。

好地研究院今天推出第一篇报道：豪宅项目价格天花板呼之欲出？

文/好地评论 陆盈

最近，位于奥体中心边缘的奥映鸣翠府以8.7万的价格，捅破了奥体板块的限价时代的新房价格天花板，74套房源有605组客户登记，中签率12.23%。定价超预期，客户登记数超预期，似乎在告诉市场这个价格定便宜了。

奥映鸣翠府项目建设现场情况

限价时代，杭州楼市价格天花板是6.98万，由江河汇的杭州IFC创下，2023年开盘摇号中签率不到5%。

严重的限价红利使高端市场成了有钱人投机逐利的市场。顺应市场调整，2023年12月起，外围板块取消限价，2024年11月15日起核心区全面放松限价。

价格放开了，但是，结果却让人意外：销售速度依然是限价时代的快销节奏，快销意味着需求旺盛，更表明，价格还没达到抑制需求方购买欲望的地步，也就是价格的天花板还没摸到。

壹

涨价的高端市场为何这么热？

今年以来，开盘的高端项目，不限价的有三个，奥映鸣翠府（奥体），锦上万象府（安琪儿），招商杭序府（钱二），无一例外是高端改善的板块。

相较于限价时代，价格上涨了7千元/㎡-4万元/㎡不等，中签率普遍在25%以内，市场的热度超过了预期。

3个高端项目开盘情况

本网评论员认为，除了定价的市场接受度之外，还有三个原因可能带来了市场的高热。

一、客户购买力强。

在追求更大、更豪的路上，此前受到限购压制的非杭州籍购买人群，撑起了高端市场80%以上的购买力。

三个楼盘摇号客户户籍情况

二、产品品质明显提升，能更好地满足改善的需求。

市面上供应的二手房产品，品质好一些的年代一般都比较久远；次新的二手基本是限价时代的房子。新盘相较于二手房，豪宅感更强，重新定义了市场的圈层。

三、价格“便宜”的预期驱动。

与奥映鸣翠府同板块，金帝拿地价格达5.4万，售价预期肯定是在8万以上的；奥映鸣翠府所在的望阙南，比金帝项目的板块要更加成熟，确定性更强；

安琪儿板块大家、华润，地价最高也超5万，预期可能也要上8万。锦上万象府 6.66万的售价，定价便宜，先行入手不吃亏。

贰

豪宅项目的天花板还有多高？

当下板块价格天花板在陆续打开：

主城区首个不限价的楼盘，白马湖绿城·咏湖雲庐去年12月首开，高层售价4.3-4.5万/㎡，比此前限价（3.9万/㎡）高出4000-6000元/㎡，已经基本售罄；

滨江安琪儿项目，放开后的新价格66600元/㎡，比此前限价房高出了两万一平米，已告磬。

一些老盘也依靠限价松绑解套，中冶锦绣公馆从首开到最后一期房源涨至84999元/㎡，一度创下杭州高层价格最高；随后江河汇的中海钱江湾以9万+的价格打破这一纪录，并创下16.14%的中签率。

操盘者基于快周转的思路，在保证快速销售回款的同时，采取走一步看一步的提价策略。

价格天花板到底可以探测到哪里，将考验房企的胆量和市场的接受力。

本网评论员认为，今年开盘的三个不限价楼盘所处的高端板块，可能将呈现以下价格趋势：

● 安琪儿：锦上万象府将高架不利因素通过旭格系统窗化解，66600元/㎡的均价接近周边在售的二手房，靠近高架的房源售价低于周边的二手房，符合市场预期。位置更好的大家、华润安琪儿项目正在往8万以上冲击安琪儿板块的定价天花板。

安琪儿区块内大家咏印明庐、华润元起观潮府成交情况

锦上万象府楼盘图

● 奥体板块：奥映鸣翠86978元/㎡，高于地段更优质的二手房（观品），已经加了预期，后续再大幅加预期的可能性不太大，若依然考虑快销去化，最终高层不太会突破9万。但如果可以接受销售慢一些，破9的可能性也非常大。

奥映鸣翠府楼盘图

● 钱二：招商杭序府均价不到六万，示范区的提升带来了二开的较低中签率，依靠高端项目中相对偏低的总价门槛定位获取客户，但是板块后续供应预期大，二手房竞争激烈，突破6万的难度较高。

招商杭序府楼盘图

从城市级层面看，目前成交相对较贵的二手小区是滨江武林壹号、仁恒滨江园、杭州壹号院等，价格大概在11万元/㎡左右，拥有杭州传统市中心和新中心（钱江新城）、奥体核心区三个方位的地段加持。

杭州市级顶豪项目的价格天花板将会是多少？不断上涨的地价其实已经指明了年底与明年的新价格——

● 湖墅传麒府，将以350方-500方的高层和300-600方的叠排面市，64834元/㎡的楼面地价，卖9万以上才有盈利。高层价格必定高于锦绣公馆的现房单价（84999），大户型总价也在往5000万门槛挤压。

湖墅传麒府鸟瞰图（今年1月24日，滨江集团以楼面价64834元/㎡竞得项目地块，溢价率71.25%，规划4幢高层、4幢多层住宅）

● 滨江水电新村项目，地价77409元/㎡，是高层楼板价的新高，296方起步户型、506方最大户型、10.6米的架空抬高打造瞰江景观面、3.5米层高配置，彰显项目的豪宅基因。按照平均房地价差4万测算，整盘单价或超过11.7万（高于滨江金茂府二手房价格）；而一线钱塘江的大户型单价可能更高，套均总价将突破6000万。

滨江水电新村项目鸟瞰图（今年3月25日，滨江集团以楼面价77409元/㎡竞得项目地块，溢价率69.86%，规划4幢高层住宅）

● 当然，总价门槛最高的将是建发蒋村低密项目，拿地价就要88029元/㎡，套均户型达470方，售价到12万方有利润，平均单套成本超过5000万。1.1容积率采用了纯排屋的设计排布，定价可参照西溪云庐的合院，预计在12-15万/㎡，套均总价或将在6000万以上。

建发蒋村低密项目鸟瞰图（今年3月28日，建发以楼面价88029元/㎡竞得项目地块，溢价率115.4%，规划21幢4F联排）

以上，都将以更大户型，更高总价探索杭州市中心顶豪项目的天花板。总价3000万以上的购买力人群有多少，能否快速消化当前市场的存量，还需要进一步观察。