好地网4月25日消息（研究员 翁思源）今天，江北区JB03-Ⅲ-3a、7a地块迎来出让，经过9家房企30轮竞价，最终由保亿置业以总价115921.87万元竞得，成交楼面价16838元/㎡，溢价率14.3%。

地块位于江北区文教街道永红区块，出让面积38247㎡，容积率1.8，建筑面积68844.6㎡。地块北侧为姚江，具备一线江景资源，是江北区首个高品质住区试点地块，即“第四代住宅”地块。

地块成交情况

地块于去年6月挂牌过一次，当时起始楼面地价为15126元/㎡，但由于当时市场环境低迷，后撤销挂牌。

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、成交特点分析

①房企拿地成本控制：此次地块成交楼面价为16838元/㎡，较首次挂牌楼面价15606㎡/元进行比较（已扣除首次挂牌规划要求配建幼儿园建安成本），发现此次成交楼面价略高于首次挂牌楼面价，考虑到容积率优化调整原因外，房企也相对谨慎出手，控制拿地成本，为后期产品打造预留充足利润空间。

②市场空窗期，项目机遇大：板块已断供7年，以无竞品优势承接积压的改善型需求，填补区域内高端住宅市场空白。

③江景资源，具备溢价空间：地块依托一线江景资源，加之四代住宅优势，预计将打造江景高层+墅类的复合系产品，定位高端改善型项目，具备较大的溢价空间。

二、预计产品方向

地块三面临江，北面及东面视野开阔，江景资源丰富，可打造滨江水系改善住宅标杆项目。

在整体1.8的容积率指标下，考虑江景资源最大化以及项目溢价最大化，项目最有可能的产品定位是沿地块东北侧排布四代高层住宅，西南侧排布低密叠墅产品。

地块周边市场，多年断供，对照周边海景花园联排二手房价格4.2-5.1万/㎡、永丰天地高层二手房价格3.4-3.7万/㎡，本项目预期利润可观。

作为江北区首宗四代住宅项目，项目区位条件以及自身价值优越，但因板块多年未有新增住宅项目供应，客户对板块的认可度有所不足，未来销售流速会有一定压力。

地块位置图（来源：好地大数据）

三、拿地房企情况

保亿置业在宁波深耕多年，也已开发过多个项目，但追溯上一次拿地已经是2022年，此次拿地动作更表现为补仓需求。

此外，由于近期杭州土地市场持续高热，地价不断攀升，导致房企拿地压力增加，拿地难度大幅提高。此次保亿置业选择在宁波补仓，也表现出一定的杭州投资外溢迹象。

保亿置业在宁波市区拿地情况

保亿置业在宁波市区拿地分布图（来源：好地大数据）