好地网3月31日消息（研究员 翁思源）2025开年以来，宁波土拍市场热度上升，市区多宗涉宅地块拍出高溢价，刚刚过去的3月24日，作为四代住宅地块的鄞州区GX08-02-14-1（高新区）地块经过8家企业41轮激烈竞价，最终溢价20.8%成交，刷新高新区楼面单价新高。

3月26日，江北区挂牌今年首宗宅地，即江北区JB03-Ⅲ-3a、7a地块（文教街道-永红区块），该地块在去年6月份挂牌后撤销，此次调整指标后重新挂牌，将成为江北区首个“四代住宅”地块。

该地块位于江北区文教街道永红区块，出让面积38247㎡，容积率1.8，建筑面积68844.6㎡。地块位于西至育才路，南至规划绿地，东、北至文教路，东侧一江之隔就是湾头板块，地块起拍楼面价为14732元/㎡。

地块指标情况

地块现状

一、地块外部条件优质

此次挂牌地块位于江北区永红区块，近宁波三江口核心区，地段属性方面十分优质。

地块周边配套完备，1公里内拥有地铁4号线（双东路站）、地铁7号线湾头站（在建）；周边医疗配套有宁波市第二医院（三甲）、宁波大学附属医院（三甲）等医疗资源；教育配套有宁波惠贞书院（初中部）、宁波市江北实验中学、宁波市第四中学等丰富教育资源；商业配套有华润万象城、来福士广场及天一广场等大型商圈，构建了丰富的15分钟生活圈。

地块位置图

该地块三面临江，北面及东面视野相对开阔，可最大限度利用江景资源，打造滨江水系改善住宅标杆项目。

江北区永红区块效果图

二、地块产品想象空间大

该地块对住宅建筑高度实施分级管控：建筑高度控制在12米至68米之间（配套服务设施不受下限限制），同时要求整体建筑高度形成至少三个层次，实现高低错落的天际线效果。

规划文件中提到，住宅可以设置空中绿化平台——即第四代住宅标志性的超大空中花园；设置空中绿化平台的套型，住宅套内建筑面积原则上不低于110平方米；空中绿化平台水平投影面积，最多可为套内建筑面积的25%，且不计算建筑面积和容积率面积。另外，根据高品质住区要求，该地块住宅标准层层高不应小于3.10米，当设有地暖或集中式中央空调系统时，标准层层高不应小于3.15米。

根据上述高品质住区建设要求，该地块可打造四代高层、洋房及叠墅、联排等丰富产品线，总体定位较为纯粹的高端改善项目。

三、地块竞争形势预测

市场空白：地块所在板块近7年左右未有宅地供应，最近一次土拍，为2017年天阳以21861元/㎡楼面价（配建保障房500㎡）竞得永丰天第项目。

长期的供应空窗期，致使区域内改善购房需求积压，此次挂牌地块的入市将填补板块空白。

周边出让地块情况

价格优势：地块南侧的新海景花园、永丰天第等二手房售价达42000-51000元/㎡对比本地块起拍楼面价14732元/㎡，房地价差空间充足。

而距离本地块不到两公里就是曾经创下宁波楼面价记录的江山万里·玖洲项目，该项目位于湾头板块，于2024年3月27日由江山万里&东投以32613元/㎡的楼面价竞得，玖洲住宅备案均价高达67700元/平方米，共163套住宅，目前已基本售罄。

周边待售、二手房项目情况

项目风险：永红区块预计后续还有2宗涉宅地块可供出让，若后续地块上市时间相隔较近则可能形成竞争关系，后续项目销售风险性将会增加，这也许是房企目前最大的担忧。

后续周边还有2宗地块待推

综合评估，江北区永红区块JB03-Ⅲ-3a、7a地块预计将吸引多家房企竞争，但相比最近成交的高新区绿城地块可能激烈程度稍弱。