文/好地网 徐路加
本周是杭州楼市历史上土拍最火热的一周，也注定将载入史册：一周内，名义地价最高记录连续被刷新。
周二，滨江区的水电新村（77409元/㎡），比此前涨幅为19.4%，而此前的记录是1月24日创下的湖墅地块（64834元/㎡），比此前涨幅为27.8%。
周五，再次被刷新，蒋村低密达到88029元/㎡，涨幅为13.7%。
除了地价，一季度的供地量和结构也值得关注——
一季度杭州市区累计完成32宗涉宅地出让，同比翻倍；总出让金595.1亿元，同比增加149%，已达去年全年的一半左右。含挂牌中17宗总起价233亿元，4月份杭州即将完成去年75%的出让金规模。
对比，北京一季度11宗569亿，上海10宗204亿。
今年一季度供应商品住宅用地可售面积在170万方左右，预期货值超920亿元，意味着均价达到5.4万/㎡，相当于去年/今年一季度新房成交均价上涨60%左右。
算上去年底的世纪城、滨江地块，放开限价以来，8万以上房价预期的可售住宅总计43万方、1500套左右。
在全国市场还在“止跌企稳”基调下，杭州地价叠创新高，支持的反对的多空双方针锋相对：
空方认为：地价急速上涨，且供应量大增，为后续市场带来很大的市场压力。
从数据来看，去年2000万+的豪宅市场，新房仅成交了120套、二手房250套，不到400套的量，而限价放开后，2000万+可能有1500套，相当于短短半年不到的时间，就有去年全年供应量的400%，市场消化得掉吗？
比如奥体，确实部分二手房能够达到12-13万，但毕竟是少数优质房源，现在新出让的项目整盘都要达到这个价格预期，还是有很大压力的。
今年又是高价的限价房源交付大年，约1500套总价为2000+的新房源即将开盘投向市场，将与天量的二手房争夺客源。
竞争的激烈可想而知。如果去化速度下降，不但将减弱涨价的动力，而且将对后续房企拿地的能力与预期产生负面影响。
多方认为：尽管价格提升，但是杭州的改善型需求是被长期压抑的，做核心地段好产品还是安全的赛道。
蒋村、望江、奥体，超10万的价格，包括其他涨价板块，实际上已经在二手房市场得到过验证，基于品质的提升，价格有进一步上涨的预期。今年中冶锦绣公馆、钱江湾8-9万的热销充分说明了新房市场购买力。
而且，限价时代新流行的大户型高总价，已经显示了杭州强大的高端购买力。现在限购放开，将释放杭州境外民众购买高端房的需求。
限价时期，消费者为更好的品质甚至涌向了商业大平层，价格更是高于周边新房，这就是市场需求最好的印证。
分歧来源于缺乏市场验证——
全面放开限价以来，以主城区为例，除绿城白马湖项目外，尚没有项目开售，拿地-首开间隔时间超4个月的已有6宗，最长已至5.5个月，比此前明显延长，这意味着去化速度下降已经成为现实。
好地研究院认为，当前的高热度，是有多方面促成的：
比如，供地结构上，恰巧碰上稀缺性较强的好地连续集中出让的难得窗口期——
今年一季度明显的感觉是，土地供应优质，宝地都拿出来了。
蒋村板块空窗了整个限价期并且是周边唯一的一宗宅地；望海潮TOD也是稀缺的留白；包括萧山新城区、市北、三墩，很多是控规优化调整；安琪儿区块也仅1宗可供，金沙湖一线湖景再无。
尽管一季度供地量翻倍，但是这个供应势头并不能持续，据好地研究院数据，稀缺好地后续供应量较少，比如滨江水电地块旁边还有两宗，但是蒋村、望江后续已经没有类似的好地供应！
比如，房企聚焦核心城市核心板块带来的对优质资源的白热化争夺——
杭州拥有众多深耕的本土企业，外地扩展较少，在最近一轮的市场下行调整中总体稳健，一直保持这较高的市场份额和活跃度。
而杭州新房市场交易金额位居全国前三的吸引力，积极吸引外来企业涌入布局。
尤其是此前的限价阶段，因为极致压缩的利润空间，央国企普遍库存处于低位，在当前核心板块为主的供地结构下，自然积极出手。
不限价下叠加央国企的资金优势，房企参与数量较多的地块，往往引发激烈竞争。
高热的一季度市场行情下，至少在目前还处于初期阶段，即板块出现第一宗非限价的高价地块，通过品质的提升，总体还是具有较高的安全系数。
接下来，需要关注的是：
1）整体供地量水平是否能够适度放缓，为前期项目消化提供较好的窗口和市场验证期。
毕竟，近一季度的供应规模，房企手上已经压了超900亿的货值，目前拿地主力军大约有十余家房企参与，一旦承接力走弱地价下行，或引发连锁反应。
2）二手房市场能否持续成交放量且价格企稳。
从此前相关部门的数据来看，卖旧买新的占比仅17%，意味着大量资金套现离场。
当前持续的二手房成交放量和土地高热下的价格走高，有助于提振市场信心，恢复市场流动性，两者是相辅相成的。
4月份，杭州还将有17宗住宅地块出让，包括下周二即将迎来包括运河新城、萧山市北、新城区等多宗热点地块出让。
至少在涨价预期未被证伪前，短期市场仍将保持谨慎偏乐观态势。
附1、今日土拍分析
● 建发以34.3亿元，达115.4%溢价、88029元/㎡楼面价竞得西湖蒋村低密地。溢价率创了今年全国新高，同时因为低密因素，楼面价更是大幅刷新了三天前滨江集团水电新城地块（77409元/㎡）。
即一季度，杭州最高楼面价记录，从5万跃升到近9万。
好地研究院测算，地块的保本房价大致在11万元/㎡左右，后续房价预期或冲14万，甚至以上。
● 中海以80.8亿元，溢价35.58%、43353元/㎡楼面价竞得望江TOD地块。此价格下，住房部分利润前期将沉淀在8万方的商业商务部分。包括去年底的西兴商住地，不到三个月中海拿地金额已达125.7亿元。
● 保利置业首次在杭州公开市场拿地（此前合作开发有萧山桂月云翠园及富阳江语云城项目），以10.4亿、溢价63.38%、22890元/㎡楼面价竞得西湖三墩宅地。
2.3万元/㎡的楼面价下，房价预期或在4万元/㎡左右，相比此前板块限价上涨约4千左右。
● 绿城以15.3亿元、溢价22.35%、47888元/㎡楼面价竞得钱江新城二期地块，考虑到项目区位，或仍维持原限价6.6万元/㎡预期。
附2、一季度供地特征
①推地节奏则明显加快
今年一季度，杭州市区累计完成32宗涉宅地出让，同比翻倍；总出让面积1480.6亩，同比增加94%，总出让金595.1亿元，同比增加149%，已达去年全年的一半左右。
含挂牌中17宗总起价233亿元，4月份杭州可能即将完成去年全年约75%的出让金规模。
②供地结构聚焦于改善
今年一季度供应商品住宅用地可售面积在170万方左右，预期货值超920亿元，意味着均价达到5.4万/㎡，相当于去年/今年一季度新房成交均价上涨60%左右。
已成交的32宗地块中，房价预期在房价3万以下的仅1宗；5万单价以上的则达到13宗，住宅可售面积（70万方，约4000套）占到出让地块供应总量的40%以上，其中7万以上的5宗，可售面积约36.3万方（1800-2000套），占21%。
③新价格体系重构
全面放开新房限价后的杭州，杭州的新房价格体系正加速重构。从目前的土拍地价水平测算到房价预期：
天花板，低密以今天蒋村为代表，冲到14-15万左右；高层以滨江核心、望江新城为代表，达到12-13万左右。同类可预期的钱江新城及江河汇区块。
8万+板块，涌现了湖墅、钱江世纪城。同类可预期包括申花、拱宸桥等市中心核心板块。
7万+板块，已经有城东新城，包括后续艮山门文晖区块同样可以预期。
5-7万板块，已出让的有钱江新城二期（除江河汇）、西兴、武林新城、萧山新城区，同样包括市北近世纪城区块、艮北新城也有大幅提升预期。
此外包括运河新城、金沙湖、三墩、未来科技城核心地块也将冲击4万以上。