文/好地网 徐路加

暨周二水电新村等4宗地块后，明天（3.28）将迎来一季度收官一战，同样关注度极高。

4宗地块总起价94.4亿元，且均位于主城区，包括新房市场目前热度颇高的钱江新城二期，更有供地稀缺的望江、三墩和西溪蒋村板块。

尤其是蒋村，上一次供地还是2017年，空窗跨越了杭州整个限房价期，仅1.1容积率，比9年前西溪湿地南侧留下单元的绿城·西溪云庐位置更优，市场普遍预期本次将再度刷新杭州最高楼面价纪录。

好地研究院基于各地块周边市场情况，前瞻预计：

地块位置分布（来源：好地大数据）

地块位于钱江新城二期五堡区块，已售罄的芝澜月华轩、江华玺云合围。

地块位置图（来源：好地大数据）

周边两个项目此前的限价6.6万，均摇号快速去化；目前南侧板块的最后一个限价项目玉澜月华庭在售（6.75万），更是触发了钱二板块的首次拼社保。

尽管按此前的限价差仅1500元/㎡，但相比玉澜月华庭背靠公园，本地块则北靠钱塘快速路，对于后续两个项目的市场价值将存在较大差异性。

钱二板块在七堡红普南路站区块，本周三成交的滨江地块，房价预期已经由周边此前限价的5.2万-招商杭序府（预期5.7万）-本次预期6万，上涨8千元/㎡左右。

在此背景下，结合周边项目的热销和整体核心区域的市场升温，但考虑高架、近艮北因素，涨价幅度有限。以6.6-7万元售价、5%的利润率预期，溢价率大致在22-30%左右。

地块位于望江新城，城站东、K11西，是杭州除江河汇外唯二的新房限价6.98万天花板限价地。

地块为商住用地，总计容建面达18.6万方，近60亿的起价、超8万方的商业商务要求和多轨下穿的建设条件，注定属于头部房企的竞争标的。

地块位置图（来源：好地大数据）

同区位的限价时代的住宅产品，包括江明月朗园、海潮望月城，中户型在9万左右，大户型二手房价最高达到11-12万。本地块即使不考虑设置部分低密产品，考虑东侧铁路线影响，也有11万以上的价格预期。这意味着，本地块的住宅货值将稳超百亿。

作为TOD地块，考虑以住宅部分利润覆盖商办建安+土地考虑，溢价在30%左右；若仅考虑覆盖建安成本概算，溢价在46%左右。

地块位于三墩板块西翼，周边以产业用地为主，住宅用地供应较少，去年通过规划调整释放4宗中小体量住宅用地，本次为第一宗。

地块位置图（来源：好地大数据）

土地端，相比板块内去年1月出让的棠月映翠府(新房限价3.6万，摇号中签率近13%），本地块相对远离中心城区；更可比的是位于云谷的绿城今年2月底摘牌的双桥地块，新房价格预期3.3万左右预期，相比来看本地区位更优。以绿城地价，对应本地溢价30%左右。

二手房方面，可比同板块的金地自在城、北侧三墩北的西雅图，目前成交价在3.5万左右，本地块在区位条件上与以上项目有较强可比性。

好地研究院认为，周边产业人口集聚，未来周边另外宅地出让也有利于整体居住氛围形成，目前普遍稍加预期背景下，价格看至3.8万上下，即以目前二手房价格上涨10%左右。按照8%的预期利润率测算，溢价在55%左右。

地块位于西溪湿地北，容积率仅1.1，板块空窗跨越整个限价周期，可谓十年谋一地。

从目前规划看，更是“孤品”。即使放眼整个杭州，也极难有这样具备完善配套、核心区位的低密供地空间。

地块位置图（来源：好地大数据）

周边二手价格上，板块内东北侧的西溪诚园高层7万，西北侧绕城旁的中杭府目前高层6.5万左右，叠墅挂牌价近9万；同样环绕西溪湿地，天目山路南的望隐云庐，排屋更是在10-15万。

本地块容积率仅1.1、32%建筑密度，限20米且不低于4层，预期以大户型联排打造。以周边高层2倍价格系数，项目房价预期也在12万以上，考虑稀缺性，乐观或至15万的价格预期。

这个价格，对比湖墅滨江最近地块叠墅超10万预期，也是具有合理性的。

超12万的单价预期下，与周二（3.25）刚创下的7.74万元/㎡的最高楼面价相比，仍有超4万的房地价差空间，如果按照乐观的15万测算，房地比更是接近2：1。