好地网3月25日消息（研究员 翁思源）昨天（3月24日），宁波鄞州区GX08-02-14-1（高新区）地块迎来出让。

8家企业经过41轮激烈竞价，最终绿城以总价116016.53万元竞得，成交楼面价27897元/㎡，溢价率20.83%，创高新区楼面地价新高。

据悉，参拍房企包括：建发、绿城、中海、保利发展、保利置业、华润、金茂、伟星。

地块指标

地块位于高新区核心位置，出让面积25992㎡，容积率1.6，建筑面积41587.2㎡。规划明确标注为“第四代住宅试点”地块，建设要求“禁止建设独栋、双拼式低层住宅，一类住宅占比不超过30%”，这意味着宁波将再添一座第四代住宅标杆项目，高端住宅市场将迎来新的产品迭代。

一、地块属性优越

地块位于高新区核心，与绿城·馥香园一路之隔，东侧为世纪大道、南侧为通途路，距离地铁6号线沧海路站约500米，可快速通达宁波主城各大区域，不仅坐拥高新区成熟配套，同时也受东部新城配套辐射。

地块周边3公里内拥有优质成熟的生活配套。北侧港隆时代广场和西侧龙湖宁波鄞州天街两大商圈环绕；拥有江东中心学校教育集团（江南校区）、宁波市第三中学、高新区外国语学校等教育资源，配备了宁波市李惠利医院东部院区（三甲）、宁波市第六医院（三甲）等医疗资源。

地块紧邻朱家河沿河绿地、后塘河，周边明昕公园、福民公园环伺，同时具备景观资源优势与城市界面优势。加上地块自身1.6的容积率指标以及“四代住宅”的建筑规范，十分适宜打造高品质住宅项目。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、项目产品预测

继明湖A6地块以后，本地块属于宁波第二个第四代住宅项目（要求作为高品质住区试点地块），结合计容新规，绿城有望以此项目打造区域标杆，进一步推动宁波住宅市场产品迭代升级。

①容积率新规：入小区厅、公建配套、架空层、风雨连廊等不计容，可做地面停车库可省建安成本等，地块价值提升。

②差异化产品：地块容积率1.6，建筑密度40%，限高50米，可通过高低配方式，提高产品竞争力。

③景观视野开阔：地块东南两面自然河景，西、南两侧视野开阔，居住品质高。

地块现状（来源：好地大数据）

从规划要求来看，项目最有可能的规划是15-16F高层+3-4F联排或叠墅。

地块所在区域小高层售价39500元/㎡，高层售价36000元/㎡左右。第四代住宅对项目价格的提升有一定帮助，其市场售价普遍高于非第四代，但主要看项目所在城市、地段、产品以及外围自然景观，尤其是自然景观。

价格方面，若参考其他城市溢价情况，本案具有一定自然景观优势，因此四代高层价格按照正常的溢价再加景观溢价，预计在40000-41000元/㎡；若按照实际得房率情况来预估，一般高层得房率在78%左右，而四代住宅实际得房率能达到100%，因此反推四代高层价格预计在45000-47000元/㎡。

综合考虑未来本项目四代高层价格预测在41000-43000元/㎡。

低密产品按照联排预估，考虑本案地段和联排稀缺度，联排价格预估59000-61000元/㎡。