核心提要：
一、上城钱江新城二期地块，溢价率或略超24%
二、上城城东新城地块，溢价或在32-46%
三、滨江西兴地块，预计楼面价创新高，溢价率略超76.5%
四、萧山蜀山地块，溢价率有望20%左右
文/好地网 徐路加
明天（3.25）杭州将迎来年度焦点土拍，市场关注度颇高。
4宗地块总起价51.9亿元，可分三类：
1）测试价格天花板——
滨江区核心的水电新村地块，未来或代表杭州（高层）房价项目，45573元/㎡的起价创杭州新高，预计最终地价大概率再破最高记录（64834元/㎡）。
2）测试行情延续性——
首次触发社保的钱江新城二期，去年底出让的招商杭序府地块南，迎来同条件地块；地价持续上涨的城东新城，东站西广场南地块预计也有较强竞争；
3）测试中小企业的参与度——
萧山老城区沿金家河小地块，为区域首推的低容积率地块，起价仅2.3亿元。
包括周五将拍的蒋村低密地块，本周的行情将较大程度呈现房企对于杭州市场的涨价信心。
好地研究院基于目前行情，初步前瞻预计：
1）上城钱江新城二期地块，与去年底出让的北侧招商杭序府地块，具有较强相似度，基于当前行情热度高于此前背景和目前板块高热的新房市场表现，预期溢价率或略超24%。
2）上城城东新城地块，区位稍逊于安琪儿区块，在周边价格上涨预期下，整体房价看涨至5.5-6万元左右，溢价或在32-46%。
3）滨江西兴地块，预计本宗地块将测试杭州（高层）房价的天花板，以地块区位条件，新房价格有望看至13万甚至以上，相当于上海最高新房价格的6折左右。
如果预期太高，充分竞争下甚至溢价率有望破百。这意味着地价超9万，将在此前地王价（64834元/㎡）的基础上再上涨40%，如果出现这个价格，风险也随之升高。
基于此，最后溢价率略超近年来最高的76.5%、地价略超8万，相对风险可控。
当然，目前整体市场在冲顶过程中，所以也可能谨慎起见，参与的房企最后预期降低，低于8万价格，这样，这个项目盈利前景将较为可观。
4）萧山蜀山地块，虽非往期热门区域，但产品具有差异性且体量小、总价低，南靠金家河适宜打造低密产品，预计仍有中小房企关注。一定竞争下溢价率有望20%左右。
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、上城钱江新城二期地块，溢价率或略超24%
钱江新城二期板块，新房市场认同度相比此前有显著提升。板块内，本次地块西北侧的潮语映月轩，5.2万限价20%不到摇号中签率快速去化；江河汇区域的玉澜月华庭，6.75万限价甚至触发板块首次社保。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块紧邻地铁九号线红普南路站，北侧即为去年底出让的招商杭序府地块，具有较强相似度。
招商蛇口地块，实际楼面价在3.9万元/㎡左右，以小高层打造，预期房价或在5.7万元/㎡左右，较周边此前限价水平提升5千左右。
若按照此地价测算，对应本地块溢价率24%。
预计：相比去年底，从整体土地市场和板块新房市场来看，有一定升温。预计地价水平或有进一步提升，溢价率或略超24%。
二、上城城东新城地块，溢价或在32-46%
地块位于城东新城东站西侧、地铁4号线新风站南。
地块位置图（来源：好地大数据）
板块内，近期围绕西南侧的安琪儿区块供地，价格预期持续走高。2月华润地块，成交楼面价达到50683元/㎡，整体保本房价已近7万。
相比安琪儿区块有着更靠近华家池和北侧运河景观，本地块区位条件稍逊。但在安琪儿区块房价预期大幅上涨下，本地块相较此前周边4.65万元/㎡的限价也有进一步提升。
以全面放开限价后首次出让的滨江锦上万象府地块作为参考，实际地价4.2万元/㎡，彼时房价预期在6万左右（随着后续周边地价走高，项目房价或有提升）。按滨江地价，对应本地块溢价在46%左右。
考虑区位因素，按照5.5万左右价格（考虑设置部分多层/叠，相比限价上涨8000左右），5%的利润率预期，溢价在32%。
预计：安琪儿区块的价格走高一方面提升地块价格预期，但同时3个项目待售也对项目后期销售形成强竞争。考虑项目安全性，保持5.5-6万的价格预期较为合理，对应溢价在32-46%左右。
三、滨江西兴地块，预计楼面价创新高，溢价率略超76.5%
地块为奥体滨江国际商务区（原水电新村）首宗挂牌宅地，“莲花碗”南面，一线钱塘江的奥体滨江国际商务区，堪称杭州珍藏多年的核心留白区。其中承载住宅功能的仅3宗用地，本次为最南侧地块。
地块位置图（来源：好地大数据）
钱塘江沿线，南侧800米去年底中海竞得的地块，房价预期已经在10万以上；本地块西侧遮挡少江景资源更为丰富，或有更高房价预期，或代表杭州新房高层的天花板。
周边较优质的二手房，南侧滨盛金茂府近期的最高成交价在10万左右；靠近莲花碗的臻奥院，不乏超10万房源，最高在12万左右；世纪城近莲花碗的奥景名邸近期更有超13万成交。
放眼杭州，目前的最高楼面价为64834元/㎡（今年1月滨江集团湖墅地块），预期高层房价在9万以上，相比来看本地块的价格想象空间更高；此外，南侧中海地块若不考虑商业部分溢价，折算住宅部分楼面价在6.65万元/㎡左右。
按照目前最高的6.65元/㎡，对应本地块溢价率42.3%，即使按10万房价预期测算预期利润率超过10%。
作为杭州近年来出让的最核心纯住宅地块，考虑到稀缺性，价格显然有进一步看涨预期。若房价看至13万，以8%的利润率测算，预期溢价率则将达100%。
预计：本宗地块将测试杭州（高层）房价的天花板，以地块区位条件，新房价格有望看至13万甚至以上，相当于上海最高新房价格的6折左右。
如果预期太高，充分竞争下甚至溢价率有望破百。这意味着地价超9万，将在此前地王价（64834元/㎡）的基础上再上涨40%，如果出现这个价格，风险也随之升高。
基于此，最后溢价率略超近年来最高的76.5%、地价略超8万，相对风险可控。
四、萧山蜀山地块，溢价率有望超过20%
地块位于萧山老城区西翼，西山脚下，周边城市界面仍有待更新。
地块东侧为在售崇璟和颂府高层项目，3.343万限价整体流速偏慢，去化一年目前仍有一半房源待售。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块仅1.45容积率、32%的建筑密度和不低于12米建筑高度下，可打造三叠及少量4层连排，区域内近年来基本无供应。东侧财和湘域湾排屋二手成交较少，去年成交一套单价达4.8万元/㎡。
考虑区域目前市场表现、城市界面和产品差异，以崇璟和颂府高层毛坯（3万）1.2倍预估，毛坯价格预期在3.6万左右，安全度较高。溢价至20%，考虑赠送车位下仍有望实现15%的利润率。
预计：虽非往期热门区域，但产品具有差异性且体量小、总价低，南靠金家河适宜打造低密产品，预计仍有中小房企关注。一定竞争下溢价率有望20%左右。