文/好地网 徐路加

今天（3.25），杭州宅地楼面价再次大幅创新高，整体热度高企。

如昨天前瞻所述，4宗地块代表的3个方向：

1）测试杭州价格天花板

● 滨江区核心的水电新村地块，最终由滨江集团溢价69.86%、总价52.03亿元竞得，成交楼面价达到77409元/㎡。

这意味着：

杭州最高楼面价位列全国第四。已超过广州（75670元/㎡）、接近深圳（79907元/㎡），仅次于北京（102347元/㎡）、上海（131045元/㎡）；

较此前“地王价”大幅上涨近20%。今年1月24日成交的滨江集团湖墅单元地块（楼面价64834元/㎡），本次上涨12575元/㎡，涨幅19.4%。

地王首次出现在江南岸。不仅确立跨江的区位价值，更在于相比于钱江新城等此前价格天花板所在区域周边土地供应少，滨江核心周边包含的萧山世纪城、市北、城区等时空距离较近区域，一直是杭州的供应主力，辐射带动作用或更强。

限价放开5个月，杭州塔尖新房价格翻倍。此前包括钱江新城杭州的天花板（高层）房价定在6.98万元/㎡，本次若计算配建幼儿园等成本，可售住宅的实际楼面价达7.9万元/㎡，新房价格10万大致是盈亏平衡线，预期房价或在12万以上，未来本项目具备江景的房源，预期价格翻倍。

当然，相比市场预期超过8万、甚至9万的地价，也体现出谨慎一面。若最终实现13万左右售价，或有15%左右的销售利润率，核心还看滨江集团的产品打造。

目前周边少量优质二手房源确有13万价格，但新房层面整体实现，意味着部分房源或达到14甚至15万，显然土拍中加了预期。

2）测试涨价板块行情延续性

● 同样由滨江集团竞得的竞得的钱江新城二期地块，成交价25.38亿元、溢价率43.43%，楼面价达到41828元/㎡，相较北侧去年底招商杭序府地块，上涨4198元/㎡，涨幅11.2%（实际地价42283元/㎡，上涨3286元/㎡，涨幅8.4%）。

若要保证5%以上的利润率，房价预期已经达到6万出头，相较招商拿地时5.7万元/㎡价格预期，再涨3000元/㎡左右。

● 绿城以21.47亿元、43.43%溢价竞得的城东新城东站西宅地，成交楼面价也到40247元/㎡，实际地价约4.1万元/㎡，已经接近首次放开限价后滨江集团安琪儿地块（锦上万象府），考虑区位差异，热度高企。

本次绿城地块5.5万房价仅能保本，预期价格达到6万，相较此前周边限价上涨1.4万，涨幅约30%。

两宗地块充分说明，在此前有限价红利的核心板块，价格预期还在冲高！

3）测试中小企业的参与度

● 杰立2.65亿元、溢价12.79%竞得的萧山老城区小体量宅地，首入萧山。尽管非热门区域，但通过价格优化和产品差异化，中小房企还是有一定关注度，据悉除板块内已入驻房企外，还有其他本土企业参与。

4宗地块整体反映出目前杭州土地市场的高认可度，尤其本次核心的3宗由滨江、绿城包揽，需要加预期实现利润，显示出本土头部企业极强的市场信心。

本周五蒋村地块，因为仅1.1容积率，楼面价还有望继续突破。

当前，杭州的新房价格体系正全面重构中！

去年10月全面取消限价后，从已供应地块版图看，已经涌现滨江核心、湖墅、望江等多个板块8-10万+预期；世纪城、城东新城、钱江新城二期等7-8万+预期；萧山新城区、市北等板块同样价格大幅提升。

典型板块限价前后价格预期对比

不断冲高的价格预期，涨价项目最终还有待市场验证。

在售项目中如西湖文教区的中冶锦绣公馆，经历2次涨价，8.5万价格未能当日选完，价格顶似乎已经摸到了。

能否对周边板块产生积极影响？从目前看包括运河新城、之江、下沙大学城等刚改区域，还是有一定带动作用；外围仍然偏弱，分化显著。

本周五后“地王”的刺激效应将逐步消退，从当前的供地计划看，土地供应量在4月后或也将有所放缓。

房企加预期后，购房者能接受吗？行情的延续性，还看新房市场承接力。