核心提要：

一、静安大宁地块：溢价或达35%

二、浦东北蔡地块：溢价将超30%

三、闵行紫竹：或将低溢价成交

文/好地研究院 方晓泉

近期，核心城市核心地块的地价不断走高：

● 杭州：今年以来最高地价二度刷新，本周二（3月25日），杭州滨江区“水电新村”宅地楼面价拍到77409元/㎡，刷新了今年1月24日湖墅地块64834元/㎡的杭州楼面价纪录。

● 成都：本月地价纪录二度刷新。3月11日，高新区地价拍到31700元/㎡，今天金融城地块拍到41200元/㎡。

● 上海：前有2月虹口区瑞虹新城地价拍到11.75万元/㎡，后有昨天（3月26日）徐汇东安新村旧改宅地起始地价12.6万元/㎡。

就在明天（3月28日），上海2025年第三批次土拍将进行，4宗地块出让。其中3宗地块有2位及以上买家需要进行现场竞价。其中，热度的最高的是静安大宁地块吸引了9家报名，浦东北蔡地块吸引了7家报名，闵行紫竹地块也有2家报名。

地块指标

地块分布图（来源：好地大数据）

基于当前全国核心城市地价不断刷新，上海核心区域地价普遍上涨，本次土拍将继续延续涨价热潮：

静安地块稀缺性高，位于大宁板块，区位上毗邻内环，周边多年未供地，在价格上有想象空间。

如果未来售价看到13万，拍到溢价25%有约4%利润，拍到35%可以保本。如果售价进一步看到14万，溢价拍到35%有约4%利润，即使拍到封顶还有2.5%利润率。基于当下房企对于后市的信心和对于核心地块的拿地意愿，溢价率有望达35%甚至超过。

静安大宁地块测算

浦东北蔡地块得益于西派海上的热销，以及地块素质优于之前，中小套型比例更低。

房价保守看到9.5万，溢价达30%时有约4%利润，如果房价看到10万，溢价40%还有3.3%的利润率。考虑到板块内的竞争关系，预计溢价率超30%。

浦东北蔡地块测算

闵行紫竹地块由于包含了酒店用地，“劝退”了大多数房企，但仍吸引到2家房企，考虑到2家房企背景相同，预计低溢价成交。

明天，好地网将对土拍进行直播，敬请关注！

附：地块介绍

1.静安区N070302单元111-21地块

本案交通便利，距轨道交通1号线延长路站 1.2 公里距离 3、4 号线中潭路站 1.2 公里，周边有41路、58路、107 路、332 路、510路、741路、845路、858路、876 路、912 路、963 路等公交线路等。

道路有南北高架路，共和新路，内环高架、沪太路，延长中路、洛川中路。

教育资源：上海市风华初级中学(南校区)、上海市静安区闸北实验小学洛东校区、上海市宜川中学。

医疗资源：上海市第十人民医院、永乐社区卫生服务站。

商业：久光中心、大宁国际商业广场、五月花生活广场、上海金融街购物中心。

大型公共空间：大宁公园、闸北公园、沪太公园、宜川公园。

文化体育设施：静安体育中心、上海火车头体育场。

地块规划图

地块位置图

航拍图

2.浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块

本案交通便利，距高轨道交通18号线北中路站或芳芯路站约1.5公里，周边有161路、浦东12路等公交线路。

道路有罗山路(高架)、高科西路、沪南路。

教育资源：上海市北蔡中学、上海市华林中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校。

医疗资源：上海市第一妇婴保健院、北蔡社区卫生服务中心。

商业：北蔡休闲广场。

大型公共空间：北蔡休闲绿地、鹏海绿地公园。

文化体育设施：北蔡健康主题公园。

地块规划图

地块位置图

3.闵行区MHP0-1005单元02-09地块、03-04地块、 16-07地块及16-06、16-08地下空间

子地块指标

本案周边有956路、闵行41路公交线路，轨道交通有十五号线紫竹高新区站。

道路有虹梅南路、东川路、申嘉湖高速。

教育资源：华东师范大学附属紫竹幼儿园、华东师范大学附属紫竹小学、闵行区吴泾实验小学、华东师范大学第二附属中学(闵行紫竹分校)、圣华紫竹双语学校。

医疗资源：龙华医院吴泾分院、闵行区吴泾社区卫生服务中心。

商业：浦江第一湾公园。

大型公共空间：紫叶广场、吴泾宝龙广场。

文化体育设施：吴泾文化广场。

地块规划图

地块位置图

4.西岑单元(J203) 19-0819-10、20-01、23-01、23-06、23-9、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科 路、泽秀路、泽立路部分地下空间

子地块指标

本案周边有轨道交通17号线、示范区线西岑站(在建)。

道路有沪青平公路、沪渝高速。

教育资源：规划西岑配套幼儿园、小学、初中

医疗资源：规划西岑社区卫生服务中心。

商业：浦江第一湾公园。

大型公共空间：淀山湖。

文化体育设施：规划西岑 TOD 商业。

地块规划图

地块位置图