核心提要：

1、核心地段：加预期

2、高低配：提升货值

3、纯低密：稀缺性

文/好地研究院 方晓泉

今天，上海进行了本年度3批次土拍。4宗地块结果如下：

①大华以248564万元竞得静安大宁宅地，楼面价92659元/㎡，溢价率32.31%。

②绿城以291590万元竞得浦东北蔡宅地，楼面价71412元/㎡，溢价率40.00%，装修标准5000元/㎡，公共服务设施300㎡，配建高端人才房比例0.6%。

③象屿667874万元竞得闵行区吴泾商住地块，楼面价33580元/㎡，溢价率18.97%

④长三投底价拿下西岑商住组合地块，推动了西岑科创园区的建设进度。

成交一览表

地块位置分布（来源：好地大数据）

今天，3宗有竞价的地块均位于核心和优质地段，最终结果显示，整体的热度高于本网此前的预测。

好地研究院认为，上海3批次土拍整体热度高于预期，结合3宗地块特点，可以看出当前市场下房企的投资逻辑——

一、核心地段：加预期

静安大宁地块实际地价“破10”体现了房企在核心区加预期拿地的趋势不减。

从去年7月限价取消之后，核心区地价纷纷冲破10万大关，今天的静安大宁宅地名义楼面价92659元/㎡，但因为住宅面积占比仅90%，实际楼面价也已经超过10万，成为近一年内公开市场第5宗地价“破10万”的项目。

此前公开市场地价超10万项目一览

好地研究院测算，静安大宁地块需要卖到12.6万元/m²方可实现保本，相比当前周边二手房价11万（大宁瑞仕花园），加了14.5%的预期。而如果大华想要实现可观的利润，必须在产品上下功夫，通过提高品质，从而使售价站上13甚至14万。

考虑到大宁瑞仕花园房龄较长，大华的加预期或是参考了中建玖合大宁项目的预期售价，如果中建玖合大宁项目能够卖到14万，对于大华来说也有了更足的底气。

大华静安大宁项目测算

二、高低配：提升货值

北蔡地块的属性和未来去化预期略低于静安大宁地块，报名房企家数也少2家，但竞争的激烈程度却大幅超过大宁地块，这是为何？

首先，加预期幅度更小。好地研究院测算，绿城北蔡项目卖到9.5万元/m²就可以保本，对比西派海上9.2万的联动价仅加了3%的预期，实现难度不大。卖到10.5万（加了14.5%的预期）有约4.5%的利润。

绿城北蔡项目测算

其次，地块可以做“高低配”，货值更高。北蔡已经出让的3宗宅地中，前2宗均为全高层产品。而本次地块户型和套数限制更低，结合地块周边环境，可以打造高低配，预计最高可排出25%左右叠墅，从而拉高项目的货值，实现预期利润。

高低配提升货值，带动房企出价能力，已经在之前的新杨思地块和嘉定新城地块上发生过，根据华润和招商的方案，均排出了一定比例的叠墅产品。

三、纯低密：稀缺性

闵行吴泾地块虽然只有2家房企报名，且象屿和联发同属厦门国企，具有相同背景，业内预测低溢价成交的概率较大，但最终拍到了19%的高溢价。

原因或在于优质地段的低密地块具有不可复制的稀缺性，以及低密项目的打造空间和价格想象空间更高。

这一点也可以从今天的杭州土拍中得到印证：容积率仅1.1的蒋村稀缺低密地块溢价115.4%，楼面价88029元/㎡，超过3天前（77409元/㎡），再度刷新杭州地价记录，成为杭州新地王。