核心提要：
一、拱墅运河新城08-1，08-2两宗地块，溢价率或超30%
二、拱墅三塘地块，溢价率或超23%
三、萧山蜀山地块，溢价率或超25%
四、萧山北干中地块，溢价率难以超过50%
五、萧山市北地块，溢价率有望超50%
六、钱塘江东地块，或低溢价
七、临安锦城地块，或低溢价
文/好地网 徐路加
明天（4.1）杭州将迎来二季度的首场土拍，8宗地块集中推出，总起价67.1亿元。
相比于3月末几个塔尖板块供应，本次更聚焦5万元价位段的核心板块及相对非核心的低密地块，整体也具有较强的市场需求度。
结合各地块特征，前瞻如下：
（1）拱墅运河新城08-1，08-2两宗地块，位于运河新城最核心的南翼区块，考虑区域城市配套的赋能和自身区位价值，叠加新房市场的高热度、低密的稀缺度，溢价或超过30%。
（2）拱墅三塘地块，区域有近文晖的区位优势、低密产品为主打造的产品稀缺性，整体体量较小，尽管目前界面欠佳但有提升预期，后续市场热可度向好，溢价水平或超过23%。
（3）萧山蜀山地块，老城区域供地较少尤其是低密度产品，存在地缘性改善需求，加之地块体量小，结合水系景观，预期具有较高关注度，在北侧萧山新城区核心地块价格大幅上涨预期下，同样具有较好配套的南翼有一定涨价预期，溢价率或超过25%。
（4）萧山北干中地块，作为北干区块目前可出的最后一宗地块，区位较优，将有较高预期，但相比西侧滨江项目低密度业态可设置空间少，东侧有一定不利因素，价格预期较滨江地块低，溢价率超50%有难度。
（5）萧山北干中地块，本地块为板块近年来容积率最低地块，可打造与前期差异化产品，叠加包括滨江、世纪城价格预期走高，近市中心板块的优势或进一步推高房价预期，溢价率有望超50%。
（6）钱塘江东地块，地块仅9千起价，地价上有显著优势，未来以低密打造利润空间充足，但地块5.7万方体量，考虑到与湖韵清晖府的竞争关系，短期快速去化难度大，主流房企较为谨慎，或低溢价。
（7）临安锦城地块，作为区域近几年首推的低密地块，且体量不大、价格较低，预期对地缘客户有一定引力。不过主流房企或短期还聚焦炸热销板块，或竞争较弱。
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、拱墅运河新城08-1，08-2两宗地块，溢价率或超30%
两宗地块位于运河新城最核心的南翼片区，也是市场最火热的区域。
与地块最近的东南侧的中天&海威安樾杭璟府，新房限价4.396万，以洋房（小高层）打造，去年年中15%低中签率快速清盘。包括运河对岸的滨运锦绣里4万高层1300余套房源持续热摇快销。
地块位置图（来源：好地大数据）
本次两宗地块1.7/1.8的低容积率，且设置54米限高，30%建筑密度，具有相对灵活的打造空间。可设置高层+部分低层产品。虽非一线运河江景，但以区域零库存和高热市场表现下，价格上考虑高层1.3倍（大致参考叠墅/高层），5.2万元/㎡，以8%预期利润率测算，溢价在30%左右。
预计：考虑区域城市配套的赋能和自身区位价值，叠加新房市场的高热度、低密的稀缺度，溢价或超过30%。
二、拱墅三塘地块，溢价率或超23%
地块所在的三塘单元，沿绍兴路以综合性汽车街区打造，通过城市更新释放一定住宅空间，城市界面也得以提升。
地块位置图（来源：好地大数据）
本地块1.6容积率、35%建筑密度，限高27米，可以多层叠墅打造，并可包含部分4层联排产品，为区域的首宗相对低密度地块。
北侧的荣安·春熙上和湾，此前高层限价4.7万，目前二手房价格基本维持仍维持此价格，相比三塘单元北翼在售的润百合庭（1.8容积率以高层、叠墅打造，整体限价5万，高层近5万价格中签率仅15%），无疑本地块区位更优但目前学区稍逊，对比东新杭氧北区域（预期略超5万），区位价值相近。
本地块考虑低密，以高层1.3倍即6.1万的价格下，以8%的预期利润率测算，溢价在23%左右。
预计：区域有近文晖的区位优势、低密产品为主打造的产品稀缺性，整体体量较小，尽管目前界面欠佳但有提升预期，后续市场热可度向好，溢价水平或超过23%。
三、萧山蜀山地块，溢价率或超25%
地块位于萧山老城区域，拥有城区较优越的自然环境，且也是区域少有的低容积率地块。
地块位置图（来源：好地大数据）
1.1容积率、35%建筑密度，12-27米的建筑要求下，以叠墅、联排为主打造，尤其沿西侧姚家河4层排屋产品价值较高。
周边高层可参考南部新城实际大致2.8万价格，相对乐观的看至北侧宸鹭弦歌里3.15万。叠墅以3万高层价格的1.3-1.4倍算在3.9-4.2万元左右；联排参考东侧融望之城4.7万，本地块有河景资源价格或有5万往上预期。
基于此，项目及时以叠墅为主考虑，整体均价或有超4万预期，以8%的利润率预期，溢价率在25%往上。
预计：老城区域供地较少尤其是低密度产品，存在地缘性改善需求，加之地块体量小，结合水系景观，预期具有较高关注度，在北侧萧山新城区核心地块价格大幅上涨预期下，同样具有较好配套的南翼有一定涨价预期，溢价率或超过25%。
四、萧山北干中地块，溢价率难以超过50%
地块位于萧山新城区，与1月出让的滨江地块仅500米距离，区位相当。较大的差异在于容积率，尤其是建筑密度的差异——
滨江地块为2.0容积率，建筑密度30%；本次为2.5容积率，22%建筑密度。
以高层产品打造看，价格水平参考滨江项目或在5万出头。以6%的利润率预期，溢价在50%左右。
地块位置图（来源：好地大数据）
预计：作为北干区块目前可出的最后一宗地块，区位较优预计仍将有较高预期，但相比西侧滨江项目低密度业态可设置空间少，东侧有一定不利因素，价格预期较滨江地块低，溢价率难以超过50%。
五、萧山市北地块，溢价率有望超50%
地块位于市北单元中翼，浙大国际科创中心北，再往北已靠近世纪城。
板块内南侧有两个项目，均设置有高层和叠墅产品：限价的晴澜轩，高层4万价格中签率不到15%，叠墅待售；不限价的未售项目潮语臻境府，预期高层房价或超4万，叠墅或在5万往上。
地块位置图（来源：好地大数据）
相比，本地块容积率仅1.8，建筑密度30%，可设置的低容产品空间更足；此外，据悉南侧沿金一河和金二路区块，未来或以住宅为主，可整体形成较好的人居氛围。
考虑以多层叠墅产品作为价格测算，以5万均价、8%的利润率预期，溢价在48%左右。
预计：本地块为板块近年来容积率最低地块，可打造与前期差异化产品，叠加包括滨江、世纪城价格预期走高，近市中心板块的优势或进一步推高房价预期，溢价率有望超50%。
六、钱塘江东地块，或低溢价
地块位于钱塘江东区域，目前的政府所在地西侧，包括近距离的地铁和东靠公园的绝佳自然条件，与地块低容积率产品打造较为契合。
区域内目前已高层产品为主，包括湖与舍等价格在2万左右；板块内去年8月在天街西南侧有湖景资源的湖韵清晖府地块，同样1.1容积率，溢价25%达14383元/㎡楼面价成交，预期整体房价超过3万。
地块位置图（来源：好地大数据）
相比来看，湖韵清晖府地块无疑区位更优，将对地块有直接竞争，需要在推盘节奏和价格上，有一定错位。
预计：地块仅9千起价，地价上有显著优势，未来以低密打造利润空间充足，但地块5.7万方体量，考虑到与湖韵清晖府的竞争关系，短期快速去化难度大，主流房企较为谨慎，或低溢价。
七、临安锦城地块，或低溢价
地块位于临安中心城区，近地铁16号线临安广场站，且南侧即为区域优质的晨曦小学。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块容积率仅1.05，建筑密度43%，可打造城区少有的低密产品，与前期项目形成差异化，预期具有较高市场认可度。
当然，与滨湖新区对比，区域配套更为成熟，但环境资源配套稍逊。
预计：作为区域近几年首推的低密地块，且体量不大、价格较低，预期对地缘客户有一定引力。不过主流房企或短期还聚焦热销板块，或竞争较弱。