文/好地研究院 楼陈名

今天（3月27日），江北区湾头低密宅地出让，最终江山万里&宁波东投联合以楼面价32613元/㎡成功竞得，创宁波市区涉宅地楼面价历史新高。

地块成交情况

此前最高价为绿城于2020年6月24日竞得的鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，楼面价32520元/㎡，溢价率41.4%。

宁波市区楼面价超3万/㎡地块位置分布

据了解，此次拍卖吸引了5家品牌房企报名，分别是江山万里&东投、华润&城投、建发、绿城、雅戈尔。

本地块也是江山万里在江北区的首个项目，此前江山万里深耕鄞州区、海曙区。

作为江北区湾头岛内最后一宗宅地，本地块北临姚江、南瞰星湖，容积率仅1.35，区位环境均极佳，此前备受市场关注。

地块航拍图

相比地价创新高，地块成交溢价率仅7.3%，好地研究院认为主要原因以下三点：

一是起始地价门槛高。本地块起始楼面价已超3万元/㎡，创宁波市区涉宅地最高起始楼面价，起始总价超20亿元，报名门槛相对较高。

二是价格预期突破难度大。本地块不设上限房价，若参考东部新城明湖板块内的维科&大家·逸庐项目最高单价64581元/㎡计算，地块预期销售利润率约10%。

在当前市场环境下，宁波高端改善项目竞争激烈，“金字塔”顶端客户减少，未来价格突破6.5万元/㎡的销售难度相对较大。

三是地块配建影响项目总值。本地块西北角要求配建一处幼儿园，用地面积不小于6010㎡，占本地块出让面积的12%，对项目产品定位和总价值影响较大。