文/好地研究院 楼陈名

明天（3月27日），宁波江北区湾头最后一宗宅地将出让，容积率仅1.35，是2019年以来宁波三江口核心区域首宗低容积率宅地，市场关注度较高。

地块总建筑面积6.76万㎡，起始总价20.55亿元，起始楼面价为30395元/㎡，不设置上限地价和房价。

地块指标

地块位于江北区湾头，北面靠江，南面临湖，区位绝佳，且容积率较低，可打造联排产品，产品价格预期空间较大。

据了解，已有多家品牌房企参与竞拍，预计明天竞拍将会十分激烈。

本地块最终成交结果如何，取决于房企对项目产品未来销售价格预期；若本地块在起始地价下销售预期利润要盈亏平衡，销售价格需超5万元/㎡。

东部新城明湖板块作为宁波中心之一，其新房价格长期处于天花板级别。

今年3月18日，东部新城明湖板块内的维科&大家·逸庐项目预售证领出（平均容积率2.13），其中小高层5-14层的360㎡大平层户型的毛坯销售价格为55000元/㎡，装修价格9582元/㎡。

若参考逸庐项目毛坯房价55000元/㎡，装标按9500元/㎡计算，起始地价下预期销售利润率为14.9%；

若参考2023年封顶地块的平均预期销售利润5%计算，本地块名义成交楼面价为37477元/㎡，溢价率为23.3%。

好地研究院认为，本地块作为江北湾头区域的低密宅地，容积率远低于东部新城项目；且本地块区位环境绝佳，不设上限房价，价格预期空间较东部新城项目更大，房企关注度高，预计成交溢价率将超23%。

地块位置图（来源：好地大数据）