核心提要：

一、南北转型，金山怎么做？

二、金山市场潜力可期

三、待推土地：亭林地块，有哪些看点？

文/好地网 蒋晓勇

一直以来，上海的基本发展格局是“东西强，南北弱”。上海人印象中，北部宝山是钢铁基地，南部金山是石化基地。

随着今年6月份上海市人民政府印发《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，上海“两座山”——宝山、金山有了新的发展思路，为上海进一步城市化提供了新的空间选择。

PART || ONE

南北转型，金山怎么做？

意见明确指出：“南北转型要以产业转型为核心，全面统筹空间转型和治理转型。”

意思就是要腾笼换鸟，升级换代，以产业升级为引领，地区的城市建设将迈上新台阶，人口或将迎来新增长。

其中，金山区按照“智造集聚、文旅赋能、门户枢纽、生态宜居”的总体要求，全面推动转型新发展、全力塑造城市新形象，建成打响“上海制造”品牌的重要承载区、实施乡村振兴战略的先行区、长三角一体化发展的桥头堡，成为虹桥国际开放枢纽南向拓展带重要节点和上海南部经济发展新的增长极。

具体而言，金山三重利好凸显：

◆交通上，金山要打造上海西南交通枢纽，成为虹桥国际开放枢纽南向拓展带重要节点。围绕沪乍杭铁路金山站，建设金山滨海地区城市级交通枢纽，围绕沪杭铁路金山北站，建设枫泾城市级交通枢纽。

未来，金山将迈入虹桥1小时交通圈，通过高铁、轨交、高速三位一体的方式高效联通市区。

金山融入虹桥轨道交通示意图

◆产业上，金山转型升级力度大。

一方面，金山区做深做精新材料产业集群，建设上海生命健康产业重要承载区，做大做强智能装备产业集群，培育壮大第三代化合物半导体产业，构建集成电路产业链。

还要打造基于化工产业的工业互联网平台，培育发展化工电商平台、新材料交易平台等大宗商品交易平台。

与之配套的是，金山的人才落户和居住证积分政策参照支持五个新城人才发展的实施细则执行，这是聚集人才、留住人才的基础保障。

另一方面，以乐高乐园为首发项目，建设融教文娱购等为一体的长三角亲子度假区。

依托海水海滩、文化资源等特色旅游业态，加快滨海国际文化旅游度假区建设。

依托枫泾、张堰等中国历史文化名镇，推动“文旅+农业”等多业态融合发展，打造乡村文化旅游精品线路。

产业将带来人口的导入。以乐高乐园为例，计划将于2024年开园，届时将不仅带来吸引来长三角地区的旅游人口，带动区域消费，更为重要的是，将带动数以万计的从业人员，为区域注入活动。

金山旅游地产项目分布

◆配套上的提升，是金山区留住人的重要举措。

金山加大了市级医疗机构对区属医院的支持力度，深化整合型医联体建设，支持布局三级甲等综合医院，瑞金医院金山院区已经确定落户亭林。

此外，金山区将加快引进优质教育资源，优化学龄前儿童善育工程。支持发展高等职业教育，引入电子信息类高职院校并推动建设本科层次职业技术大学，打造职业教育新高地。

PART || TWO

金山市场潜力可期

放眼全上海，房价普遍还在2字头的板块已经少之又少。据好地大数据，2022年1-10月上海新房销售均价为64000元/㎡，同比上涨16%。

上海的房价梯队，基本上可以呈现以下格局：

按2022年1-10月上海新房销售均价，中心城区均价116828元/㎡，浦东新区75605元/㎡、闵行72750元/㎡，五大新城中松江最高54500元/㎡，临港最低34059元/㎡，远郊崇明32049元/㎡，金山24333元/㎡。

上海新房限价梯队示意图

松江，松江新城限价5~6万，连绕城高速外的小昆山板块都高达4万+，即使是车墩板块限价都达到36600元/㎡。

青浦因为有轨交17号线和大量优质配套的引入，曾经同样距离主城区非常远的淀山湖新城价格超过4万，华新镇的限价都在45000~47000元/㎡之间。

嘉定，靠近昆山的安亭镇最低限价都达到36500元/㎡，嘉定新城则没有低于4万的房价。

在目前上海的房价体系中，金山处于绝对的洼地。

金山区和周边板块乡镇房价房价关系图

随着南北转型这个大战略带动，金山将被纳入到上海城市下一步发展的版图中。

可以预见的是，随着长期以来制约金山房地产市场发展和人口导入的不利因素逐步消弭，金山，也将成为新上海人、老年置换群体等的选择地。

曾经，七宝还是头顶航道、脚踩农田的郊区，仅仅20年就发展成了地铁通行，商场林立，学区冠绝的“外环之王”，房价更是从3000一平米一路翻了近30倍。

曾经，川沙是上海人觉得遥不可及的养老乡镇，借着张江的强势崛起，迪士尼的巨大影响力，还有唐镇等周边板块的高价带动，现在的川沙新房限价就高达64000元/㎡。

金山未来市场，可期！

PART || THREE

待推土地：亭林地块，有哪些看点？

根据拟出让计划，四批次集中出让计划中金山只有1宗推介土地—金山区亭林镇亭林大型居住社区19-01地块。占地面积45700㎡，容积率1.8，计容面积82260㎡，房地联动价22500元/㎡。

地块距离沈海高速收费站3.2公里，对面是2022年7月25日华纺竞得的26-02地块，楼面价6790元/㎡，溢价5%。

地块航拍图

地块位置图（来源：好地大数据）

好地研究院分析，地块有6大看点：

1、亭林镇位于3区交汇处，与奉贤庄行镇、松江叶榭镇毗邻，是金山最靠近市区的板块，始发上海南站的轨交22号线进入金山的第一站就是亭林站，地理位置在金山比较优越。

2、亭林镇长期没有新增土地供应，属于金山各板块中竞争压力最小的板块之一。

3、亭林镇是产业强镇和人口大镇。实体经济已形成以智能装备制造、新一代信息技术、生命健康及生产性服务业为主的新四大产业集群，常住人口近10万人。而地块所在的亭林大居是上海市第二批23个大型居住社区之一，规划住宅面积为451万平方米，未来要导入超过13万人口。所以，目前这个片区尚处于起步红利期。

4、生活配套上，老镇中心的寺平北路商业街商业氛围浓郁。地块旁边也新落成了3万㎡的商业中心—名悦商业广场，星巴克、必胜客、尚优超市等一应俱全。

5、随着瑞金医院金山院区在亭林的落地，板块自住价值得到极大提升。上海的优质医疗资料主要集中在传统市中心几个区内，尤其是老年群体高度依赖市中心三级甲等医院。瑞金医院的到来，让板块内居民能就近享受市级医疗保障，无疑会极大促进市区养老置换群体的迁入。

6、房地联动价22500元/㎡有着明显的房价优势，毗邻板块奉贤庄行房地联动价也达到了30000元/㎡，预算有限群体已经很难在上海其它区域挑选到这个价格的新房了。