近期，杭州公告第四批地块，仅推出8宗地块，将于11月29日出让。按照杭州以往地块挂牌时间30天计算，如果此批地块出让后三天内不再挂地，那么，接下来将在明年元旦后才有成交。
以此测算，第四批地预计出让金100亿元左右，全年杭州涉宅地出让金预计不到1950亿元，同比去年全年的2754.1亿元，下降29.2%。
文/好地研究院 徐路加
上周五（10月28日），杭州公告第四批地块公告，仅8宗宅地，总起价91.24亿元，为集中供地以来单一批次供地量最少。
按杭州以往的供地节奏，很可能本次供地是今年年内最后一次。基于这样的预估，我们对今年杭州楼市的供地水平作出初步测算。
一、年度涉宅地出让金或较上年下降3成
据好地研究院统计，前10月杭州全市涉宅地出让金1827.2亿元（其中三县市15.5亿元），同比下降8.4%。这样的降幅远低于浙江省平均线（37.3%）。
但是相比于去年12月份第三批有759亿元的成交额，今年加上11月份第四批预计成交金额在100亿元左右，全年的涉宅地出让金预计不到1950亿元（三县市预计供地量较小）。
相比去年全年的2754.1亿元，预计将下降29.2%。不到2000亿的成交规模，将成为近五年新低，相当于2017年的水平（1958.9亿元）。
数据来源：好地大数据
实际上，今年前10月的土地出让中，达367.3亿元由城投类地方平台拿地，占比达20.1%，而去年同期仅5.9%。
如果扣除城投拿地，都按市场化房企拿地测算，今年已成交金额仅1460亿元，同比下降达22.2%，假设第四批均由市场化房企竞得，同口径全年预计下降1000亿（去年为2555.5亿元），同比下降39%。
二、年度新房成交量或仅为去年一半
除了土地供应，今年新房成交量的萎缩幅度可能更甚。
以市区口径签约数据统计，截至10月30日，今年商品住宅成交面积752万方，同比减少1062万方，降幅达58.6%；金额2571.2亿元，同比下降54.5%。
若下限按照前10月月均75万方，上限参考去年11、12月的106万方/月测算，若非在后续两个月热门板块大幅增加供应量，全年预期签约成交面积将在900-1000万方，相较去年的2027万方，大概率也将砍半，约为近五年平均的6-7成左右。
全年1000万方的规模，相当于2014年水平（930万方），为2015年以来新低。
与之对应的是，量价出现明显背离。今年成交均价接近34200元/㎡，较去年上涨9%，继续创新高。主要为高价的、具备限价红利的热门项目占比大幅提升，而外围板块销售量显著下降。
今年销售额top10的项目，均具有一二手倒挂，整体均价达到4.57万元/㎡，占了全年成交总额的26.2%；而去年top10项目的均价仅3.79万元/㎡（包含大江东、富阳项目），占去年成交总额仅14.6%。
三、年度实际供需基本平衡
基于土地、新房大幅缩量的背景下，我们来看杭州市场的供需新格局：
土地端：加上第四批次，市区全年出让土地可售住宅建筑面积约1160万方，其中城投类地方平台拿地住宅建面216.8万方，剔除部分短期难以开发项目，预计实际可供住宅建面1045万方左右，同比去年（1234万方），减少189万方。
新房端：已成交752万方，全年预计900-1000万方左右，比去年（2027万方），少了1000多万方。
土地供应量略大于新房销量，供求基本平衡，但杭州连续8年（2014年以来）的供小于求的局面或打破。
据好地研究院统计，目前杭州市区的住宅总库存在2073万方左右（其中今年城投库存127.6万方），年底预计在1900-2000万方左右，与去年年底接近，较2016年底减少约1300万方。
当然，随着新房成交放缓，去化周期可能从年初的10.5个月，上升至24个月，不过仍处于较低水平。
并且由于库存绝对值处于低位，若成交适度反弹，去化周期又将快速缩短。
