编者按：本周五挂牌的杭州始版桥未来社区和台州心海未来社区地块，均属于首批24个试点中的更新改造类项目。

两个社区出让地块均较小，但各有特点，始版桥社区出让地块以高强度的商住开发，承担场景配建要求较少；

心海未来社区出让地块以商业及邻里中心建设为主，且可实现部分回购。

文/好地产城讯 卢丹 徐路加

浙江首批未来社区试点地块出让进程继续提速，昨日（5.15），杭州始版桥未来社区和台州心海未来社区同日挂牌。

其中始版桥未来社区是未来社区创建唯一的省长联系点，位于杭州望江新城核心地段，是首批24个试点项目中区位条件最好的项目。

心海未来社区，是目前试点项目中事实上建设进展速度最快的一个项目：

早在2019年7月23日，万科就以总价39.31亿元拍下董家洋两宗地块，一个多月后，浙江省才公布未来社区首批24个创建试点名单，相当于实际意义上最早出让的未来社区地块。

本文重点围绕两个未来社区特色及出让地块价值，展开解读——

 一、杭州望江始版桥未来社区解读

1、始版桥未来社区，怎么建？

根据始版桥社区建设实施方案，社区实施单元面积23公顷（约345亩，规划地上建筑面积70万方，地下建筑面积40万方）。

社区将实践“新坊巷街区”模式，营造立体市井、立体花园、立体联接的美好模式，建设未来感的城市形态，构建未来社区生活场景。

实施单元功能结构：一心一环三带

一心：社区邻里公园

一环：环绕社区邻里公园的城市复合功能环

三带：贴沙河运动休闲带、健康运动休闲带、新开河市民休闲带

实施单元功能结构图

其中实现未来社区特色的“九大场景”建筑要求大部分落在出让地块外：

邻里场景构建依托锅炉厂的烟囱，建设成为邻里文化的标志，并建设复合邻里公园，南站纪念广场等，建立以立体绿色网络为特色的“新港城”社区文化公园。

教育场景中的托幼所、小学等，也落实于出让地块外。

社区配套分布图

2、两宗出让地块的特殊性以及场景建设要求

据好地产城研究院了解，昨天挂牌的两宗地块是该社区实施单元内唯一公开出让的地块，其他地块将设置为安置房、娃哈哈总部、人才公寓等用地及“三化九场景”部分落实，均由做地单位及娃哈哈集团自主建设。

该出让地块，在市场方面有两个特殊之处：

①出让地块面积不大，但总货值超百亿。

两宗公开出让地块总出让面积52115㎡（78.17亩），地上总建筑面积270119㎡。

实施单元总出让面积仅78.17亩，是近期挂牌及成交项目中最小的（昨日挂牌的心海地块面积略小，但实施单元内此前已有地块出让）。

但2宗地块起价达到56.68亿元，平均楼面起价达到22212元/㎡，是近期挂牌及成交的未来社区项目中最高的。据好地产城研究院测算，该项目销售总货值将超过100亿。

其中，商住地块（望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块）出让面积43652㎡（55.48亩），地上建筑面积21.3万方，地块住宅建筑面积73480㎡，占比仅34.5%；其中商业部分中包含41760㎡由受让人自持。

商业地块出让面积8463㎡（12.69亩），容积率5.0，建筑面积42315㎡。其中包含地上建筑面积21250㎡10年内不得转让，10年后可分层转让；其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让。

实施单元用地

地块指标表

②未来社区建设要求，但是住宅限价与周边普通项目持平。

本次出让的商住地块（望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块），起始地价509564万元，起始楼面价23938元/㎡；住宅未来上限精装均价达到69800元/㎡（含装修6000元）；

商业地块（望江单元SC0402-B1/B2-12地块），起始地价57248万元，起始楼面价13529元/㎡。

在未来社区的九大场景建设方面，始版桥未来社区大部分场景不落在本次出让地块中，如邻里场景的菜市场，教育场景的托儿所、幼儿园，健康场景的社区医疗站等。

本次出让地块中需要建设的场景要求有：

①建筑场景：规划条件要求建筑应综合设置立体绿化、屋顶布置公共绿化场地；

②健康场景：配建不少于1200㎡的体育用房；

③交通场景：设置公共连廊并由受让人建设维护，且不计入建筑面积。

因此，我们可以理解，这两宗地块与传统房地产开发相比，最大的不同是，在建筑场景上，要参照未来社区的建设要求，而与普通出让的地块相比，住宅销售限价一致（均为69800元/平米）。

社区概念图

3、百亿销售货值如何构成？

昨天挂牌的1宗商住地块和1宗商业地块中，可售商品住宅面积73480㎡，自持商业面积41760㎡，自持10年后可分层转让商业面积21250㎡，可售商业面积117495㎡。

好地产城研究院分析这些业态的市场货值：

①住宅部分：可售体量7.35万方，预计以上限精装均价69800元/㎡销售将实现快速去化，计算车位部分后，总货值为56.2 亿元。

周边纯宅地重点可对标2019年4月14日滨江竞得的望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率封顶并自持22%。

新房市场，地块南侧已经售罄的滨江金地·御品项目，高层精装均价69800元/㎡，去化速度快。

②自持商业部分：该部分有两类组成，自持40年的41760㎡，自持10年的有21250㎡，由于有自持的要求，需要后续出租物业来产生收益。

未来社区处于整个杭州最核心的望江新城，参考钱江新城平安金融中心租金收益4.5元/㎡/天计算，按两年后建设完成并全部出租，该部分每年租金收益将达到1.0亿元。

③可售商业部分：总可售面积为11.75万方，占了总建面的43.5%，这部分价值实际上是决定了这个项目的盈亏。

以底层（3.81万方）作为商业，其他部分（7.94万）作为办公用房计算，参考东侧2公里钱江新城在售项目迪凯城星国际商业80000元/㎡、办公产品售价47500元/㎡，预计总货值为66.2亿元。

④配建部分：地块内要求配建的内容不多，明确要求的是需建设空中连廊和1200㎡体育用房。

根据以上测算，该项目预计可实现销售收入122.4亿元，同时，自持部分预计每年可获得租金收益1亿元，其中自持10年后可销售部分，以目前售价测算，还可产生销售收入10亿元。

该宗地块楼面起价为22212元/㎡，地块总起价为56.68亿元，住宅部分的货值（56.2亿）刚好与地块起价基本持平。

这意味着，整个项目的建设资金，需要通过可售商业部分的快速回笼来承担，这对于最终摘牌拿地的房企来讲，无疑是一个挑战。

二、台州心海未来社区解读

1、心海社区，怎么建？

根据规划方案，心海未来社区实施单元总面积约450亩，分为北、中、南三期。

中部即为万科2019年7月23日竞得的两宗地块，实施单元内总占地面积179.1亩，建筑面积31.32万方。

北部为TOD综合体+邻里中心，即为此次出让的地块，占地面积84.38亩，建筑面积11.43万方。

南部为双创中心，占地面积59.35亩，建筑面积11.23万方，用地性质为商住，主要建设办公和人才公寓。

心海未来社区实施单元范围

从实施方案中，我们可以解读出心海未来社区重要场景的落位情况：

①交通场景：依托市域S1轻轨开发大道站及公交站，便捷通达各大交通枢纽及周边核心区域；社区内推行“无界社区理念”，单元地块内慢行交通无缝衔接；

②教育场景：依托规划单元内幼托一体幼儿园、镇海中学、和合书院等，构建全年龄段学习空间；

③邻里场景：以邻里中心地块为中心，构建“一中心多组团”的共享结构，邻里中心建筑面积达到2.19万方。

④创业场景：双创中心地块内将建设双创基地，面积约2.3万方，邻里中心内配置创客学院等创业教育功能，面积约0.27万方，整个实施单元内将提供人才用房1594套，双指标人才房575套。

2、出让地块解读

本次出让地块分为地块一、地块二和代征道路用地4714㎡，总用地面积51537㎡，地上建筑面积114272㎡。

两宗地块具体指标如下：

从用地结构来看，地块一内，将设置有商品住宅、商业用房、办公用房、酒店等；

地块二内设置有综合商业、菜市场、综合服务设施用房、卫生服务中心等。

各业态产品分解如下：

两宗地块各业态结构

地块定界图

3、销售及租金收益评估

昨天挂牌的地块包含一块TOD子地块和一块邻里中心建设主体的子地块。

其中可售商品住宅建筑面积59915㎡，需要自持商业商务建筑面积32500㎡，由政府回购邻里中心一个，商业体量19007㎡，此外还需要无偿移交服务中心等面积2850㎡。

好地产城研究院分析这些业态的市场价值：

①住宅部分：可售体量不到6万方，周边在售楼盘高层精装价格为18500元/平米（参考1公里范围内中南远洋樾府和碧桂园保利·玖樟府售价），若未来社区项目按照价格上浮15%的预期，则售价可达21275元/平米，另外，按照110㎡配置一个车位计算，售价20万/个，住宅部分总货值为13.84亿元。

②自持商业部分：总面积3.25万方，包含有酒店、办公、商业等业态，由于有自持的要求，需要后续出租物业来产生收益。周边办公用房租金在1-2.15元/㎡·天，考虑到本项目业态复杂，但为TOD项目且人才集聚，综合以2.5元/㎡/天计算，预计项目建成后能实现租金收益0.3亿元/年。

③邻里中心回购：回购部分建筑面积1.9万方，回购单价为8000元/㎡，回购金额为1.52亿元。

④地下商业及地下车库：地下商业计4000㎡，回购单价为5000元/㎡，回购金额0.2亿元。地下车位按45㎡/个计算，建设一层，计320个，以9万元/个计算，回购金额0.29亿元。

综合以上四部分收入，预计项目销售完成并投入运营后，可实现收入15.85亿元（含回购部分），自持商业部分预计可实现租金收益0.3亿元/年。

该宗地块起价57200万元，起始楼面价5006元/㎡，住宅部分的总货值大幅超过地价支出，此外1.9万方的邻里中心将采用回购的方式，拿地方的角色是代建。

因此，开发企业对该项目的出价评估，主要将在于：

1）对3.25万方自持商业如何考量；

2）对住宅可售部分的售价评估，能够或允许多少的价格销售，既能够提升利润空间，又能符合快速去化的要求。

当然，该宗地块总价低，位置好，对于想要涉足试水未来社区的房地产开发企业来说，也不失为一个机会。对于已经抢占时机的万科而言，如果拿下，则可以为其从心海未来社区的部分开发拓展至全面开发奠定基础。