文/好地网 徐路加
今天（4.10）杭州出让两宗非城市核心板块地块，热度继续超出本网预期。
●西湖云谷悦海棠西地块，最终由滨江集团竞得，溢价率达到59.67%（本网昨日预期略低于50%）。这意味着，可售住宅的实际楼面价达到1.98万元/㎡左右，相比去年2月份周边地块还要高出700元/㎡。
地块航拍图（来源：好地大数据）
●临平乔司地铁口宅地，由绿城竞得，溢价率也达23.33%（本网预期15%左右），楼面价12950元/㎡，1.5容积率下地块亩价1295万元/亩，与2024年底南侧的如玺华院基本一致（容积率1.1），提容热度依旧。
地块航拍图（来源：好地大数据）
结合前天滨江区网易南地块的涨价预期，今天的行情显示，短期行情热度外溢到了刚改板块。这是去年下半年以来的首次！
好地网认为，本次土拍有两个趋势初步浮现：
01、相较于此前聚焦核心改善，刚改市场已受到房企普遍关注核心原因是近年来的供应短缺，但这部分需求仍在，只被二手市场承接了。
2024年10月全面放开限价后，市场首先看到的是核心板块在高品质打造下的涨价预期，土地供应也围绕于此，相对非核心区域则关注度较低、供地少。
据好地研究院统计，截至去年底的新增土地供应中，房价预期在3.5万元/㎡以下的存量面积仅占到28.7%，尤其是低总价中小面积的高层业态产品，仅41.4万方，占可售住宅存量的8.1%。
而与此对应的是，杭州的二手房年成交规模依然保持在8万—9万套/年，其中63%是500万总价以下的刚需、刚改。
从市场销售角度看，一些非核心区域土拍较低热度的项目，由于品质较限价房时代有明显的提升，市场反响较好：典型如拱墅运河北的汀岸印月，钱塘下沙的沐芳洲、沐云川等，甚至大江东的2万价格潮语观棠轩，首开也热销。
2024.11-2025.12期间杭州市区土地供应存量结构（截至去年底数据）
刚需板块供应结构重构——低密退潮高层回归，是本网去年底对于今年土地市场的预测观点之一，本次也得到市场验证。
以本次两宗地块为例，有两个共同点：
一是价格都在杭州均价线（3.5万元/㎡）以下；
二是都具有地铁配套。
其中，云谷高层的快速清盘已经得到验证；乔司地铁周边此前叠排、联排为主，相比区域内其他楼盘的洋房有显著的区位优势。
在限价放开初期，绿城与滨江这两大本土头部企业率先出手抢占先机：
从绿城拿下首个主城区非限价地（白马湖），到滨江集团拿到多个地王项目，主要拿地区域在核心区域的地王或者准地王地块。
那为何这次在刚改板块发力?
除了前述刚需产品因为库存低、品质提升受到市场欢迎之外，还有以下几个原因：
1、上半年补仓需求。去年项目、尤其是高端改善项目陆续将上市形成回款，今年暂无拿地背景下，亟需补仓。
2、回归快周转的需求。相比于高价项目，精心打磨下普遍拿地到开盘需要10个月以上，需要找些短平快，年内即可形成销售。
3、品牌、成本优势。这些板块，从房价预期来看，大幅上涨的动能不强，在恢复到激烈的土拍竞争中，更多需比拼周转速度、成本把控能力和客群基础，而深耕于此的以滨绿为代表的本土企业，具有独特的优势。
这一点，与限价时期的逻辑是相同的。
好地研究院认为，就整体行情而言，4月份两次土拍呈现核心、刚改区域的整体热度回升，是去年下半年至一季度的土地供应缩减、供地结构调整、年内可形成销售等多方面因素促成的。
短期看，具有延续性。包括月底前拟出让的多宗地块，也具有刚改属性类似特征，同样值得期待。
中长期看，行情能否持续向好回升，更有待于销售端放量，降低前期库存。