文/好地网  吴彩萍

时隔六年，上海的地价又有了新的参考基础。

2026年4月1日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》（以下简称《基准地价》正式发布，基准日由2020年1月1日更新至2026年1月1日，对全市土地价格体系进行了系统性重构。

针对房地产市场最为关心的宅地基准地价，出现了如下变化。

地价梯度：中环内涨，郊区跌

根据《基准地价》，上海的宅地被分成了11级，其中1—3级属于市中心，大约位于中环以内；4—6级属于近郊区，位于外环线周边；7—11级位于远郊地区。

跟2020年的版本相比，调价之后，1-3级的宅地，价格上调约6%-9%，能级越高，涨幅越高。

4-6级近郊板块的住宅用地，价格保持不变。

7—11级的土地，则总体下调3—4.6%，能级越低，下调幅度也越高。

价格从市中心到郊区梯次递减，1级的基准地价为52600元/㎡，比最后11级2510元/㎡高了50090元/㎡，是它的21倍。

住宅用地基准地价

这个比值，相对于2020年的18倍来说，差价拉得更开，说明上海各个板块的地价梯度更加明显，强者更强，两级分化。这也跟目前上海楼市的整体市场呈现两级分化，是吻合的。

这些重点板块被“提级”

细化到具体板块，《基准地价》虽然目前还没有公布具体级别的板块分布，但依旧能够窥见上海的一些重点发展区域。

根据“上海规划资源“官方微信号，此次黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域的住宅基准价格都被提升了一级。

这些板块，不约而同，都主要集中在中心城区。很明显，这样的价格信号，也预示着这些区域重点发展，有了官方的权威认证。

住宅价格提升板块位置分布

●黄浦老城厢，作为上海城市原点，黄浦区核心，是上海传统意义上的绝对中心。《上海市黄浦区单元规划（2020—2035）》中，对黄浦区发展的目标愿景最核心的点是——“全球城市功能的核心承载区”。而老城厢，则是核心的核心。这个区域，将如一条“蓝绿丝带”，串联起新天地和外滩金融集聚带，迎来全新的发展机遇。

由于增量空间有限，该板块价值和发展逻辑已超越普通住宅开发，核心是历史文化遗产保护、城市有机更新和顶级资源整合。土地极度稀缺，项目以“留改拆”为主的精细化更新为主，产品多为高端风貌住宅，可谓是寸土寸金。

●徐汇滨江作为世界级金融与科创水岸，上海建设全球城市的核心功能承载区，近几年无论是房地产开发，还是产业运营，都迎来了高光时刻。

但根据2020年版基准地价，近几年地价处于第一梯队的徐汇滨江板块，还处于2、3级的基准地价区间，确实急需调整，跟实际的市场表现相匹配。

●杨浦复兴岛及周边区域立足科创转型，是上海中心城区为数不多可成片开发的战略留白区域，正规划向“创新岛”转型。近年来，该区域的房地产市场表现也非常亮眼，虽然目前板块内竞争比较激烈，但若运营得当，未来潜力可期。之前基准地价卡在2-3级，的确存在升级的必要性。

●闵行紫竹片区，立足于“大零号湾”科技创新策源功能区战略定位，依托交大、华师大及众多高科技企业，已形成成熟的产学研生态。未来，这里将重点发展航空航天、人工智能、生物医药等前沿科技产业，成为上海南部新的科创核心。

总体而言，此次“提级”是政府运用土地政策工具，将城市规划战略（如“一江一河”、“城市更新”“科创中心”）与土地市场价值进行主动校准。它向市场明确传达了资源将向这些重点板块倾斜的信号，旨在引导资本、产业和人口更精准地集聚，从而驱动城市核心功能升级和空间结构优化。