文/好地网 徐路加
今天（4.8）杭州二季度的首场土拍，均溢价成交，尤其最核心的滨江区网易南地块，大幅超出本网前瞻预测，显示出房企的拿地积极性有显著提升。
三宗地块属于三个类型：
●代表杭州核心高端改善需求的滨江区网易南地块，呈现加预期特征。地块最终由央企华润溢价46.83%竞得（本网前瞻预期在30%左右），成交楼面价达到41108元/㎡，意味着参考周边普遍5.5万元/㎡的二手房价格仅能保本，房价预期或在6.0万元/㎡以上。
地块航拍图（来源：好地大数据）
●代表城市核心周边低密方向的闲林地块，热度符合拍前预期，回到2024年四季度水平。该地块保亿拿地溢价率也达21.91%（本网前瞻预期低于25%），15654元/㎡也已接近闲林在售的溪径恒庐地块（2024年底出让，容积率1.01，楼面价16112元/㎡）。
地块航拍图（来源：好地大数据）
●代表城市重点发展新区域刚改的东部湾钱塘汇地块，企业持续深耕。尽管为商住地，依然引发一定竞争（本网前瞻产生低溢价），区域深耕企业继续加仓，最终由滨江、兴耀联合体溢价0.78%竞得，楼面价13396元/㎡，住宅部分1.5万元/㎡楼面价不低。
地块航拍图（来源：好地大数据）
以拿地企业来看，央国企、本土共舞——
滨江区宅地去年均由本土包揽，本次由华润经127轮竞价强势竞得，彰显了央国企坚定看好改善市场的决心；
保亿时隔7年再回余杭，近期广泛布局低密方向，显示出坚定看好杭州低密市场；
滨江、兴耀持续在钱塘下沙落子，以品质为底，侧面反映出杭州刚改市场的厚度。
相比于一季度三宗优质地块的激烈竞争，本次更好地展现出了当下土地市场热度反弹特征。
而值得注意的是，刚刚过去的一季度，杭州市区的新房销售额仅302亿元，同比下降了35.5%，依然是2022年市场下行以来销售回款最低的一个季度。房企手上近一年半以来仍然有超2000亿的增量货值，包括将锚定杭州价格天花板的“六朵金花”依然未得到市场检验。
如此背景下，土地市场怎么就率先反弹了？
好地研究院初判房企积极投资的逻辑，或受以下几点因素影响：
如昨日前瞻表述，对新增土地用于房地产开发的严格限制，尤其对于杭州，在近年来市场下行期间，具有市场需求的区块，在成熟的存量地块基本已出让的背景下，除了商改住，部分需新增农转用收储再供应的增量土地，这部分被限制了。
全国领先的人口流入+相比一线城市更低的置业成本+较为完善的交通网络，即使在市场下行的这几年，杭州依然保持着8万—9万套/年的二手交易规模，显示出较强韧性。当前在合理的定价和更好的品质下，新房市场不乏需求，如滨江、兴耀深耕的下沙，新推盘持续热销。
从时间维度，当前拿地可以在年内形成销售回款，并且叠加了从去年下半年到一季度大幅收缩供地，随着土地价格的合理回落，总体盈利空间是可期的；从企业维度，尽管总存量偏高，但仍有如华润等房企，土地储备相对还是处于低位，目前处于补仓窗口期。
好地研究院认为，目前的土地市场温度，与2024年四季度的热度相近。当前的热度能否维持？关键在于需要保持平稳的供地节奏。即，总体方向上需适度缩减土地供应以持续降低库存。
今天的土拍，对于后面的行情，供需双方还没到可以乐观的时候。