文/好地网  吴彩萍

去年一季度以来，受住建部“好房子”政策倡导，及市场实际需求驱动，上海土地市场供应结构明显优化，典型表现即总体容积率明显降低。

据好地大数据，2025年上海出让宅地平均容积率1.96，较2024年的2.1，低了0.14，比2023年的2.35，低了0.39。进入2026年一季度，容积率继续降低为1.62。

2025年以来，上海土拍公开市场共成交容积率1.3以下的低密宅地11宗，主要分布在松江的松江新城（2宗）、九亭（1宗）、洞泾（1宗），奉贤的南桥新城（2宗），闵行的吴泾（2宗），金山的金山新城、徐汇的衡山路和青浦的练塘各1宗。

其中，有5宗地块的容积率低至1.05以下（含）。

这些地块中，有5宗地块已经面向市场，那么，这批低密项目的市场表现如何？

2025年以来上海公开市场出让容积率1.3以下宅地分布图

这5个项目，分别是松江洞泾的保利西郊和煦|领墅，松江新城的国贸&金地&星狮萃屿原墅，闵行吴泾的象屿天誉蘭香，金山新城的建发瑞湖，以及奉贤南桥新城的天誉原墅。

已开盘的5个项目情况

这些地块，基本上处于上海的外围市场，典型特征是库存高、去化周期长，尤其是普通高层住宅刚需产品同质化现象严重，去化难度大，急需差异化的产品供应。

在这样的大背景下，郊区板块开始调低容积率。典型如金山建发瑞湖项目，容积率从原先1.8调低至1.25，起拍楼面价13500元/㎡，仅比之前上涨900元/㎡（涨幅7%），给房企留足了利润空间。

基于此，该地块最终以9.8%的溢价率，被建发收入囊中。5宗地块最高溢价率为保利西郊和煦|领墅项目，达到了28%，4家房企参拍，经过51轮报价角逐，当时好地研究院测算，该地块若参考保利西郊和煦(联排7.2万、洋房4.4万)的售价，项目均价5.8万，联排、洋房按照面积1:1的比例，有13%左右的利润率，总体房企表现依旧趋于保守。

这些地块陆续成交的1-7月份，正值上海土拍市场高歌猛进，地王频出，但房企聚焦的重心，主要放在核心区核心地块，郊区楼盘则是伺机而动，寻求机会进场。 

这其中，厦门房企显然是最为抢眼的。如象屿不仅独立开发了天誉蘭香，还跟国贸合作开发天誉原墅，从案名看就是同一个产品体系。建发独自开发了建发瑞湖，而国贸2个项目萃屿原墅和天誉原墅则都是和人合作的。

在这一轮产品变革中，福建房企在四代宅等方面的尝试和创新，显然是比较早的。这显然也是厦门的这三家敢于在容积率放开的第一时间，就躬身入局的一大原因。

象屿·天誉蘭香鸟瞰图

这些项目，基本上都规划了联排和叠加产品，在上海的新房市场中，属于比较稀缺的物业类型。

几个项目从去年6月份开始陆续上市，目前销售情况如何？

项目销售情况

最早开盘的是保利西郊和煦|领墅项目，容积率仅1.01，为小高层、联排和叠排产品。因为是保利西郊和煦的延续（可共用售楼处和客户资源），该楼盘在拿地4.8个月后就火速开盘。

可以说，这个项目算是妥妥地吃到了低密产品的“时间红利”，产品稀缺+保利品牌，让它成为2025年的热销红盘，基本上每次开盘都非常火爆，目前整盘去化率已经达到了91%，位列2025年6月以来，上海新房网签套数TOP10第三。

保利·西郊和煦|领墅业态统计

位于兰香湖边上的象屿天誉蘭香则在9月开盘，距离拿地时间5.6个月，也堪称神速。楼盘距今已经开盘5次，先仰后抑。一批次触发积分，认购率达到188%，开盘当日售罄，二批次去化73%，但进入11月后的开盘，成绩则并不理想。

特别是之前被寄予厚望的联排、叠排产品，去化率仅17%，远没有达到预期。这可能跟该类产品总价段偏高有关，以200㎡的联排、备案均价10万/㎡计算，单套销售均价达到了2000万元。

该项目体量也较大，有近1000套房源，后续还是比较考验项目的运营能力。

象屿天誉蘭香业态统计

虽然要再迟2个月开盘，但是松江新城的萃屿原墅，明显市场表现要更好一些。该区域之前已经断供多年，板块同类产品稀缺，加上产品赠送面积比较多，所以总体市场反响不错，目前去化率62%。项目体量比较小，仅194套房源，加上三家房企合作，压力相对较小，可以慢慢去化。

萃屿原墅业态统计

金山新城的建发瑞湖今年1月底首期开盘，表现不错，荣登上海2月份新房成交面积和成交套数top1。零距离汇龙湖公园+华二金山实验学校名校资源+建发中式美学，产品可圈可点之处颇多，而相对于其他几个低密项目来说，价格也相对较低，“3万+”的叠排和“4万+”的联排，凸显出了性价比。

开发商似乎也有趁热打铁的意思，3月底和4月初又接连开盘两次，争夺客户刻不容缓。

建发瑞湖业态统计

奉贤新城天誉原墅是最迟开盘的项目，今年3月18日首次推出94套高层和联排房源，目前去化率已经达到52%，其中，高层推出75套，成交44套，联排19套，成交速度7套，去化率分别为58%和37%。按照这个速度，预计总去化周期仅需要2.9个月，可以很快清盘。

天誉原墅业态统计

结合当前上海楼市总体表现依旧低迷的大背景，这些低容积率加持的项目，总体表现还不错，但部分楼盘、部分物业类型，依旧遭遇了销售的滑铁卢。

综合来看，一个低密度项目能否成为“爆款”，远不止于容积率这一单一指标，可能还基于其他一些维度：

地段是基石：需位于板块核心，享有便捷交通、成熟配套或优质生态资源（如兰香湖、汇龙湖）。

性价比是关键：在同等区位中，价格需具备竞争力（如建发瑞湖），或产品有独特附加值（如萃屿原墅的赠送面积）。

产品定位要精准：在郊区板块，高端客群容量有限，户型面积并非越大越好。象屿天誉蘭香的案例表明，过高的总价会极大影响去化速度。控制总价、突出亮点（如风格、公区）更能赢得市场。一个市场的变量是，随着去年下半年上海土拍市场持续走冷，低密地块也没有出现如上半年那样的争抢，均以零溢价成交，房企拿地更趋保守理性。

而接下来，这些项目也将陆续面市，后续又会激起什么样的市场波澜？好地网将持续关注。