好地网10月28日消息（研究员 黄卓贤）今天，广州市出让1宗宅地，位于番禺区大石街南大干线北侧，吸引敏捷、越秀两家房企参拍。

经过18轮竞价，地块最终由广州新越房地产开发有限公司（越秀）以119400万元竞得，溢价率8.2%，成交楼面价15423元/㎡，实际楼面价16911元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

看点一：番禺区连续拍出溢价，“小而美”地块受市场青睐

继上周二黄沙岛地块之后，今天土拍延续了之前的热度，番禺区一周内连续诞生两宗溢价成交宅地。

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回顾今年番禺区土拍市场，溢价成交的3宗宅地，无一例外具备配套成熟、生活烟火气浓、临近地铁站通勤便利，以及体量小、总价低的特点，地块整体质素优秀。

而去年底出让的两宗拥有类似特点的地块，转化的项目今年去化成绩表现理想，其中位于番禺广场的绿城玉海棠接近清盘，洛溪岛的龙湖亚伦·央璟颂在清最后一栋。

在得到市场充分验证下，番禺区“小而美”优质地块持续受到房企青睐。

今年番禺区溢价成交地块分布（来源：好地大数据）

看点二：越秀年内连下5子，时隔三年番禺区补仓

今年以来，越秀在大本营广州共竞得5宗涉宅地，分布于海珠区（1宗）、白云区（3宗）、番禺区（1宗），拿地总额46.2亿元，总建面21.8万㎡。

另外，越秀上一次在番禺区通过公开招拍挂市场拿地已经时隔近三年，2022年12月其竞得南村镇兴业大道南侧地块（即“越秀·大学·星汇锦城”项目）。

越秀2025年广州拿地分布（来源：好地大数据）

看点三：预计未来项目有一定利润空间

如按建安成本8500元/㎡测算，未来项目售价约3万/㎡即可实现盈亏平衡，与地块紧邻的敏捷四季花园（楼龄约10年）南向单位上半年成交的二手房单价一致，因此未来项目售价将高于盈亏平衡点价格，有一定利润空间。

假若实现5%、10%利润，对应售价则约为3.2万/㎡、3.4万/㎡，而大石街目前在售主力新盘保利滨江和著售价约3.6万/㎡，相对而言，越秀项目距离地铁站更近、周边配套更为完善，保利则拥有江景资源，两者各具优势。

地块位置图（来源：好地大数据）