文/好地网 徐路加

今天（10.28）杭州完成两宗宅地成交，总出让金22.05亿元。其中：

滨江区浦沿单元加推地块，由英冠以17.28亿元总价竞得，溢价19.33%、楼面价25108元/㎡。这个地价与本月15日北侧大家地块基本一致。

钱塘区白杨单元地块，由远东宏信&钱塘城发联合体底价竞得，成交价4.77亿元，楼面价10500元/㎡。

从本次地价来看，整体风险可控。两个地块分别按照4.5万元/㎡、2.6万元/㎡的价格，有望实现10%的预期利润率，具有较强的安全垫。

从拿地得主来看，呈现区域深耕。英冠在浦沿已有春来晴翠园在售，目前整盘去化1/4左右；远东宏信则从去年首入杭州以来，此前在钱塘已布局2个项目，同属沿江区域的御潮江上住宅已售罄，位于江东的咏月望庐即将开盘。

英冠浦沿地块航拍图（来源：好地大数据）

好地研究院认为，以上两点，较好呈现了四季度的土地市场特征：谨慎。

自去年放开限价以来，行情大致可以分为三个阶段：

（1）去年10月-12月：谨慎加预期。以改善供应为主导下，原限价红利区域，房价基本按照周边二手房来作为测算标准。这其中包括安琪儿首宗不限价滨江地块、东新绿城地块等，因后续行情上扬，最终实现了超预期的收益。

（2）今年一季度-二季度初：乐观加预期。据好地研究院测算，此阶段拿地价格按照周边二手房仅能保本，普遍需要通过品质提升大幅涨价才可实现利润。目前如运河新城（南）为代表的，仍然实现了预期价格，不过随着二季度以来市场下行，不少项目也在销售端有走弱趋势。

（3）二季度末-三季度以来：平台消化期。当前阶段，核心受制于前期放量供地带来的优质项目扎堆推盘，销售端承压，整体地价呈现回落、平稳态势。

正是因为房企面对项目消化期的压力，凸显了“谨慎”拿地的心理。而对于区域加推地块，仍需要“防守”式拿地，稳住地价以避免价格大幅下调的风险。

相对而言，房企在熟悉的板块深耕，可更好地把控推盘节点。

区域深耕与利润安全垫，或成房企四季度拿地的主流心态。

10.28杭州土拍成交结果