核心提要：

一、滨江浦沿单元地块，溢价或维持20%左右

二、钱塘白杨单元地块，或低溢价

文/好地网 徐路加

明天（10.28），杭州将迎来10月第二场土拍，两宗地块分别位于滨江区浦沿单元和钱塘白杨单元，总起价19.2亿元。

本次浦沿单元BJ040301-02地块，即位于本月15日大家竞得的浦沿单元BJ040301-01地块南侧，指标属性也基本一致，按照大家地价，溢价率或仍维持在20%左右。

钱塘白杨单元QT030501-47-2地块，位于东部湾新城东翼，周边已多年断供，小区位结合后续规划，属性逊于在售建发云启钱湾（高层价格2.8万元/㎡），考虑后续仍有建发望鹭潮府供应，本项目销售有一定难度，或低溢价。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、滨江浦沿单元地块，溢价或维持20%左右

地块位于滨江区浦沿单元，本月15日北侧紧邻已成交有大家地块，成交楼面价25317元/㎡，溢价率19.93%。

地块位置图（来源：好地大数据）

在此地价下，项目房价预期或在4.5万元/㎡左右，相较此前限价上涨5000元/㎡，以实现10%左右的利润率预期。

本地块与大家地块从区位、容积率指标等基本一致，结合此前房企较高的参与度来看，地价有望维持。

预计：同一时间段加推对后续市场的销售是不利的，不过考虑到本月中地块出让时地块已处于挂牌中，已有此预期。预计地价有望保持在2.5万元/㎡左右，对应溢价率20%左右。

二、钱塘白杨单元地块，或低溢价

地块位于钱塘东部湾新城金沙嘴总部中心东翼，是板块的前期重点打造区域。

西侧，已经出让有两宗涉宅地，均由建发联合东部湾新城公司竞得。其中云启钱湾项目低密部分已经基本售罄，联排价格达到6万-7万元/㎡，高层部分也已尾盘，价格在2.8万-3.0万元/㎡，虽然流摇但流速也达40套/月左右，三季度后有所放缓。

另一个项目，望鹭潮府，同样规划有低密和高层业态，暂未开售。

地块位置图（来源：好地大数据）

相较于以上两个项目，本地块位于G60高速东侧，虽然成熟度较高但成长性偏弱，且不具备一线江景，按目前预期，房价对标建发项目的2.8万元/㎡有难度。

以1.05万元/㎡地价测算，起价预期利润率超过10%，销售端需要依托行情有进一步回稳。

预计：基于当前市场行情的不确定性，以及面临前期更优区位项目的竞争，或低溢价。