核心提要：

一、整体热度下降，或是行情见顶信号

二、拿地企业均在区域深耕

文/好地研究院 方晓泉

今天，上海进行8批次土拍，共出让6宗地块，总成交金额198.8亿元，平均溢价率7.47%。其中：

1、总价最高的静安区商住地，最终报价达到77.4亿元，由星狮&南通瑞宏&越秀&招商蛇口联合竞得，楼面价81415元/㎡，溢价率9.03%；

2、中海以总价44.65亿元竞得徐汇区龙华宅地，楼面价148503元/㎡是此批次地块最高的，溢价率10%；

3、溢价率最高的保利置业杨浦区宅地（14.69%），总价26.16亿元，楼面价69958元/㎡；

4、徐房集团&汇成集团联合以总价26.51亿元竞得徐汇区华泾商住地，楼面价27703元/㎡；

5、金茂&杨行城建&宝冶集团联合以总价17.51亿元竞得宝山区杨行商住地，楼面价14588元/㎡；

6、松江交投&厦门国贸联合以总价6.56亿元竞得松江区中山街道低密宅地，楼面价21500元/㎡。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、整体热度下降，或是行情见顶信号

今天土拍的整体热度略低于预期，一是参拍数量较少，徐汇和静安均只有3家、杨浦也仅4家，相比此前热门地块普遍5-6家、七批次最多9家，降温明显；

二是溢价率偏低，最高仅15%，热门地块徐汇滨江宅地的溢价率仅10%、静安商住地的溢价率仅9%，相比七批次最高的28%和更早前的频频封顶，差距较大。

不过，地价已经达到“天花板”。

徐汇滨江宅地14.85万元/m²的楼面价是今年上海第二高，如果不算风貌别墅地块，只算普通住宅地块，已经是最新的“地王”，基于1.5的容积率，好地研究院测算，项目预计有5%以上的利润率。

静安商住地块的成交楼面价81415元/㎡，基于地块住宅部分占比73%，实际地价已达10万以上。

杨浦宅地楼面地价7万，和翎翠滨江的地价相当，预期利润率有6%。但考虑到翎翠滨江的去化不快，7万地价已经高于预期。

地块达到“天花板”后不再继续“冲高”，或是上海行情见顶的信号。九月份以来新房市场的走低已经让开发商对于后市不敢“加预期”，甚至还要“减预期”，来对冲行情继续下降带来的销售去化压力——由于今年以来市中心的集中供地，今后一两年的豪宅市场的竞争将达到白热化。

接下来最值得关注的具有行情风向标意义的就是东安新村“三兄弟”——中海、招商、宸嘉发展的销售成绩。另外还有华润余庆里+浦东世博项目也值得观察。

二、拿地企业均在区域深耕

今天拿地企业均是区域深耕者。

1、招商蛇口深耕静安，落下了康定壹拾玖后又一个项目，同时地块距离弘安里不到500米。

2、保利置业深耕杨浦，落下了今年第二个、2023年以来第四个项目。

3、中海深耕徐汇，落下了继领邸·玖序、东安新村后，第三个重点项目。

4、国贸深耕松江，落下了年内第二个、2024年以来第四个项目。

5、金茂深耕宝山，落下2024年以来的第4个项目。

此外，值得关注的是，尽管行情在下行，但上海依然是外来房企最想拿地的城市，8批次出现了几家“非常客”（指较少出现在上海土地市场）——北京建工、东亚新华、杭州滨江，他们过去曾出现在上海开发过项目，但时间久远数量少。随着公司的战略变化，对于上海的关注度在提升，意图“重回”上海，今天没有拿地，后续较大概率还会出手。