核心提要：

徐汇滨江：地价或突破16万，溢价约20%

静安商住地：溢价或在20%以内

杨浦宅地：溢价或略超10%

文/好地研究院 方晓泉

10月20日（周一），上海8批次土拍将进行，共6宗地块，分布于静安、徐汇、杨浦、宝山、松江，总起价185亿元。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

距离7批次土拍（9.4）相隔一个半月，8批次的热度或将有所下降，原因在于：

第一，尽管8月25日上海出台了新政，但9月以来的市场未见回暖迹象，反而有转冷趋势，表现在不少楼盘加大打折力度，还有市中心高端项目去化不及预期。

第二，头部房企今年以来拿地已经较为充足，尤其是在非公市场，项目还未上市，房企处于“饱腹”状态。

第三，今年市中心供地量不小，将会加剧豪宅市场的竞争，对于核心地块的热度有所影响，竞争热度或低于预期。

好地研究院预测，基于对后市的谨慎预期，8批次房企出价或将保持理性。

徐汇滨江宅地、静安商住地、杨浦宅地等3幅核心地块的热度较高，预计有一定溢价；而徐汇华泾商住地，宝山杨行商住地，松江中山宅地热度较低，预计底价成交。

3宗有溢价地块按照5%利润率要求，具体来看：

徐汇滨江宅地：地价或突破16万，溢价约20%

徐汇滨江宅地区位优越、容积率仅1.5可以打造高低配，稀缺性高，且周边无竞品，但考虑到起拍价已达13.5万创下上海非风貌地价新高，预测地价突破16万，溢价率或在20%左右，再往上拍则会增加销售压力。

地块航拍图

静安商住地：溢价或在20%以内

静安商住地具有一线苏州河景观，稀缺性无以复加，不过由于地块住宅占比仅73%，总起价高达71亿，且带有风貌，开发要求高，溢价率或在20%以内。

地块航拍图

杨浦宅地：溢价或略超10%

杨浦宅地位置略偏，不在杨浦滨江核心区域，定位刚改为主，产品溢价空间小，且周边竞品多，新房销售竞争激烈，预计房企普遍谨慎，溢价率或略超10%。

地块航拍图

8批次土拍和接下来东安新村项目的开盘将具有风向标的作用，特别是东安新村项目代表着上海豪宅市场的试金石，如果整体去化不及预期，将意味着上海市场全面转冷。

好地网将对土拍进行直播，敬请关注“好地网上海”视频号。