文/好地评论 陆盈 陈培培
国庆长假刚结束，由保利置业开发，位于三墩北的西源赋首开领证，供应105套高层房源，均价36980元/㎡，现登记客户352组，中签率29.8%。
虽然保利置业此前已经通过与绿城合作的方式进入杭州，但是公开摘牌和独立操盘，西源赋算是其在杭的首秀。
项目鸟瞰图（红色楼幢为此次首开楼幢）
今年3月以来，保利置业连下三子，重仓三墩北，历经半年之久亮相面市，首秀产品可以打几分？
36980元/㎡的首开价格与主要竞品绿城悦海棠相比，高出3360元/㎡左右（涨幅约10%），谁的性价比更高？好地研究院进行新盘测评。
备注：测评总分值100分，分区位、环境、交通、配套、规划、产品、精装、品牌等，部分分值按照全杭州视角来评分，如区域认同度、精装标准等。
西源赋项目区位图（与绿城悦海棠比较关系）
西源赋处于杭州绕城内，靠近浙大紫金港校区，原是西湖科技园，土地由商业转性质过来，周边基本写字楼或产业园。板块内已经出让三宗地块，均为保利置业摘牌，后续新增小区可能性比较小。
区位上要优于位于云谷的悦海棠，但是居住氛围度却明显不足（周边多个项目）；加之西侧绕城，未来高架化，虽相隔写字楼，但有一定噪声影响。
自然景观资源无大江大河大公园，东侧仅靠自然河道。
西源赋区位环境测评得分：13分。
保利西源赋地铁直线距离莲池路地铁站700米，实际步行距离可能超900米，而绿城悦海棠紧邻地铁站西湖大学站，300米内；周边城市道路伯仲之间，距离快速路路口均较远。
保利西源赋交通得分：3.5分。
西源赋配套以规划为主：其中商业大概率将依托莲池路华润TOD项目，从体量、定位上、运营方、公建配套(体育中心、文化中心)来看，未来够用；学校位于北侧，规划或未来引入西湖区名校；距离 2.8公里有浙江医院三墩院区，在建莲池路TOD项目配套有社区医院。
西源赋周边配套图
相比之下，绿城悦海棠靠东侧万科地铁TOD 项目，体量小；医疗配套却相对距离较远，这两点不如西源赋。学校也是新规划，预计相差不大。
保利西源赋配套得分：9.5分。
西源赋三宗地规模共16.8万方，整体成规模；建筑立面采用四面铝板部分石材、大面积玻璃；打造了1500㎡集中会所，含恒温泳池、私宴厅、健身区，行政酒廊、品茗室、艺术长廊，采用大量奢石。大门归家入口更是豪华，一个宽约60米的巨幅门庭，层高达到了约9.1米，装饰金属格栅和奢石。
西源赋小区效果图
景观方面，围绕“一轴八境”展开，通过假山、叠水、屏风等元素展现东方韵味，下沉式庭院，搭配超6米高悬瀑，虹桥、景亭、松石错落有致。
西源赋景观效果图
相比之下，绿城悦海棠小区规模相当（与北侧已交付的楼盘组成一个大社区），立面采取四面铝板+大面积玻璃，但有部分的真石漆。同时，会所无恒温泳池，虽然规划羽毛球室、拳击区、乒乓球室、瑜伽跳操室、棋牌电竞房间、童玩区等8大主题空间，但是配置上有所不足。
两个项目产品定位相同，均规划125方和139方户型，窗墙比均不高。
西源赋125方户型图
西源赋139方户型，赠送空间大，得房率高，但为边厅，并且一梯三户；125方户型在得房率上，不如悦海棠。
保利西源赋产品规划和户型：打分23.5分。
西源赋精装装修标准满足初改客户和地缘改善的标准，厨房电器为方太厨房四件套，卫浴品牌是科勒龙头、唯宝台盆、汉斯格雅淋浴，三大件包括东芝中央空调、博世锅炉地暖、霍尼韦尔新风精装。
125㎡户型样板房
139㎡户型样板房
保利西源赋精装修打分：4.5分。
西源赋为保利物业，高层5.4元/月/平方，物业费高于悦海棠（4.3元/月/平方），理论上服务标准高，但物业公司名气不如悦海棠。
品牌认可度来看，保利置业首次来杭州深耕，即使兄弟公司保利发展在杭多年，品牌认可度不如绿城。
保利西源赋品牌和物业打分：5.5分。
西源赋在区域、配套上对标竞品悦海棠优势不大，且品牌不如绿城，主要强化了产品优势，通过小区入户归家、会所、景观以及物业服务标准提升来提高产品附加值，综合评分比悦海棠高出4.5分（悦海棠测评分55分），分值高出8%。
在定价上，首开36980元/㎡的价格对比悦海棠（5、12#中间位置）最新价格高出3360元/㎡，对比悦海棠靠近小区北侧的房源高出4180元/㎡，涨幅约为10%。
从这个角度看，西源赋定价的涨幅要高于项目测评分值的提升，首开定价相对合理，但是性价比比悦海棠有所降低，首开最终登记中签率29.8%，高于悦海棠（不到20%），也可以视为市场的真实反馈。
具体来看，139方户型价格差不大，只有2300-2600元/㎡；但是125平方中间套价差达到5200元/㎡，性价比相对更低。