好地网10月9日消息（研究员 黄卓贤）今天，广州出让1宗商住地，为海珠区广一电商园二期地块，吸引保利、中海两家房企参拍。

经过7轮竞价，地块最终由广州中海盛安房地产开发有限公司（中海）以92000万元竞得，溢价7%，成交楼面价15285元/㎡，实际楼面价36191元/㎡。

AH030839地块商业建筑面积不超过3412㎡，其余为商务建筑面积，竞得人须在该地块无偿建设回迁安置商业商务物业计算容积率建筑面积22748㎡（商业不超过3412㎡）及地下空间6370㎡，投资金额暂定17470.8万元（6000元/㎡）。

剔除回迁安置商业商务物业（建面22748㎡）与公建配套（建面1515㎡），地块可售建面为35928㎡，其中住宅可售建面为25597㎡（占比71.2%），商业商务可售建面10331㎡（占比28.8%）。

地块指标

看点一：中海时隔两年拿地，补仓海珠区

中海上一次在广州拿地，为2023年10月竞得的海珠区上涌果树公园北侧地块（即“中海大境”项目地块），此次拿地是中海时隔两年再在广州拿地，补仓海珠区。

值得一提的是，本次出让地块所要求配建的小学，位于中海大境旁，预计建设中山大学附属创新谷学校小学部，将补强该项目教育配套，对销售起到促进作用。

地块配建小学位置示意图

看点二：预计项目有一定利润空间，商业商务占比高销售压力较大

地块紧邻主干道广州大道，南面为合生汇和万达广场，距省一级客村小学约400米，与海珠区政府一路之隔，西侧的鹭江村旧改近日发布了拆迁补偿安置方案。

紧邻地块的保利四季和颂，在清140㎡四房尾货均价约7万/㎡，而相距约1公里的中海大境均价约7.3-10.3万/㎡。

如按保利四季和颂项目住宅均价7万/㎡，商业商务均价4.2万/㎡（住宅价格6折折算），车位40万/个、去化50%测算，预计有约20%的利润。

考虑到目前广州楼市整体表现平淡，如无强有力新政策推动下，未来房价有下降风险，如按上述价格9折测算，即住宅均价6.3万/㎡，商业商务均价3.8万/㎡，车位36万/个、去化50%测算，预计有约14.8%的利润。

需要注意的是，地块商业商务部分占比近三成，未来项目销售压力较大。

地块位置图（来源：好地大数据）