核心提要：

一、拱墅运河中地块，溢价或在25%左右

二、钱塘医药港地块，预期低溢价

文/好地网 徐路加

明天（9.16），杭州将迎来金9月的唯一土拍，两宗地块分别位于拱墅运河、钱塘医药港，总起价18.4亿元。

两宗地块处于截然不同的供地背景：

运河板块，是今年供地量最大的板块之一，今年已出让5宗，仅次于大武林新城板块。从热度看呈现较大分化，南翼低密地块地价创新高，北翼则相对偏弱。本次位于板块中部。

另一宗地位于金沙湖北的医药港，则是达3年未供地，但仍有存量项目续销中。

在未来竞品的压力与前期存量的压力下，房企对于短期拿地或呈现一定谨慎态势。好地研究院预计：

1）拱墅运河中地块：周边限价项目热销，但也存在两个非限价项目待售的后续销售压力，本次地块区位属性处于中间档，综合考虑当前土地市场的下行压力，及1.9容积率下可设置部分叠排的溢价，按照此前南北两宗地地价中间值预估，溢价或在25%左右。

2）钱塘医药港地块：结合区位，新房价格在预期上仍需与金沙湖拉开一定差距，从而通过打造更优产品，承接区域医药产业客群。短期市场聚焦改善型项目，偏刚需类地块，或低溢价。

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、拱墅运河中地块，溢价或在25%左右

地块位于拱墅区运河新城中翼，区域原限价3.37万元/㎡，具有较高的市场认可度。包括地块西侧的汀岸印月，今年6开6摇快速清盘，南侧仍在售的宸岸栖月轩也不到20%中签率，实际算上建议加购部分住宅价格在3.6万/㎡左右。

地块位置图（来源：好地大数据）

土地端，以北侧电厂河为分界，热度有较大差异。

地块北侧紧邻的滨江鸣澜里（未售）地块，4月底出让仅溢价5.12%，实际楼面价约17900元/㎡，预期房价或在3.5万左右；

南侧紧邻地铁平安桥站的绿城熙岸晓月轩，有着更优交通和教育配套，地块5月出让时实际地价在24000元/㎡，预期房价或在4万左右。

本次地块在区位上介于以上两宗中间，优势在于容积率仅1.9，结合沿运河高度的坡度要求，具有一定的低层产品设置空间。结合周边市场，高层房价预期在3.8万元/㎡左右，按照滨江和绿城两宗地块地价均值21000元/㎡（对应溢价率25%），房地价差空间1.7万/㎡，对应10%左右的利润率预期，相对适中。

预计：

周边限价项目热销，但也存在两个非限价项目待售的后续销售压力，本次地块区位属性处于中间档，综合考虑当前土地市场的下行压力（如8月三墩地块持续供地下地价大幅下降），及1.9容积率下可设置部分叠排的溢价，按照此前南北两宗地地价中间值预估，溢价或在25%左右。

二、钱塘医药港地块，预期低溢价

地块位于金沙湖北的医药港片区，板块上一次供地已为2022年9月，即潮映望月府项目；稍早期为2022年4月出让、地块东侧的春咏风荷里项目，已于2023年清盘。

当前医药港板块内仍有两个项目在售，限价27500元/㎡，有一定优惠。相比南侧的金沙湖板块核心区有较大的价格优势，较为契合周边密集的产业客群。

地块位置图（来源：好地大数据）

在价格预期上，金沙湖板块包括近期售罄的沐兰台3.17万元/㎡均价、刚领出预售证青森3.4万元/㎡均价，相较沿湖的湖映金沙轩3.8万元/㎡价格有价差，相对较低的成本一定程度上也将吸附地块所在医药港客群，考虑区位因素，通过当前计容新政的产品迭代，仍或仅能维持2.7万左右/㎡价格。

而杭州当前3万以下房价预期地块，整体呈现低竞争预期，市场关注度偏低。

地块不到1万元/㎡起始楼面价，相比潮映望月府（12500元/㎡）有所下降，也为产品提升预留了较为充足的空间。

预计：

通过打造更优产品，在合理的定价下，该地块将承接区域医药产业客群。而短期市场聚焦改善型项目，偏刚需类地块，或低溢价。