文/好地评论 陈培培

昨天（9月10日），位于浦沿的绿城春来晴翠园二开公示登记情况：加推的14#号楼26套，登记客户57组，中签率45.7%，相比首开（346组）骤减289组，中签率提高7.5%。春来晴翠园开盘情况

二开推盘的房源数少，登记的客户数少，中签率提高，说明市场热度下降了。

春来晴翠园开盘情况

项目鸟瞰图（灰色标签代表首开楼幢，红色代表二开楼幢，蓝色代表未开盘楼幢）

项目鸟瞰图（灰色标签代表首开楼幢，红色代表二开楼幢，蓝色代表未开盘楼幢）

二开14#楼一单元2户，户型面积东西套均是139.79㎡，均价36958元/㎡，与首开的1#楼位置均西邻浦沿路，且西边套户型面积接近，可作为参考比价。

是否降价了？

从位置来看，1#楼靠近小区会所配套中心，位置相比14#楼优，但1#楼西边直冲马路，对于讲究风水的人来说有一定影响。

具体分析，主要还是实际得房率问题影响了定价。

好地研究院发现，同等户型下，首开的1#楼西边套户型建筑面积却更小，主要是因为1#楼东边套面积更大，帮西边套承担了更多的公摊面积。

此次开盘的西边套户面积更大，但实际得到的使用面积却没有更多，基于此，14#楼西边套定价低于1#楼，属于正常，二开并未出现实质性的降价。

1#楼和14#楼西边套定价情况

好地研究院分析，二开登记人数骤减，可能有两个原因：

1、推售房源类型减少，导致报名人数下降

回顾首次开盘，选房至80套时：135㎡基本已经被选完，105-110㎡已经去化超40套，超过50%占比。

此次加推的是135方热销户型，营销上与首开未选到合适房源的剩余客户匹配，但单一的户型，排除了意向105㎡、111㎡、127.2㎡、170㎡的客户，造成了登记客户大幅下降。

2、改善位置尴尬，刚需客户被分流也是重要原因

首开当日，最后313号，选购120套房，弃选率60%，弃选率不低，线上还有7套未售出。

在还有700多套的未售房源情况下，二开只推出139㎡，没有其他户型，是不是也说明其他户型的客户储备不足呢？

绿城春来晴翠园位置属于浦沿边缘，靠近闻堰，配套不成熟，在滨江属于最差的区域之一。

大户型改善的客户量本身就不是特别多，加上区位配套条件不成熟，客户会有犹豫心理，后续170㎡户型还有不少，也会让客户产生观望心理。

刚需客户则会被分流，现之江知海棠同期在售，均价3.2万元/㎡，将分流一批对价格敏感的刚需客户。