文/好地评论 陆盈

昨天，位于奥体南的丽香庭二开登记结束：据销售反馈，登记的情况“一般”，大约130组。

按照此数据，此次开盘的中签率将在37%左右，与上一次相比提高了大约10个百分点。（注：最终登记情况以实际公告为准）

绿城·丽香庭开盘情况

项目鸟瞰图（灰色标签代表首开楼幢，红色代表二开楼幢，蓝色代表未开盘楼幢）

丽香庭首开5#、6#楼，其中6#楼直面机场高速公路，均价53255元/平米；5#楼位于小区中部，均价54903元/平米，比直面高架的房源高出1648元/平米。

二开加推的是4#楼，与5#楼的位置和户型都比较接近，均价53002元/㎡，虽然东边套可能也有高架或铁路的影响，但是定价要低于直面高架的6#楼，显然是降价了。

降幅比较大的是4#楼的东边套，受到高架和铁路的双重影响，比5#楼西边套降了2192元/㎡，降幅约4%。

两次开盘相同户型备案价情况

1、项目所在的板块，属于世纪城第三梯队，与顶豪的定位差距甚远，主要面向的客户是地缘性再次改善客户。在有高架的硬伤下，首开价格比此前的限价房（拥奥府，43000元/㎡）跳涨近1万，是借了奥体核心区域（奥映鸣翠府）的东风。

项目位置图（来源：好地大数据）

同样的单价，钱塘江南岸可购买亚运村华润亚奥城、桂冠东方、日耀之城的二手房；从位置来说，沿江的亚运村相比本区域更胜一筹，而且西侧未来总部基地发展潜力巨大，因此滨江、北岸方向的客户更接受亚运村，客户被拦截。另外，位置更靠近滨江中心的西兴次新房也可以挑选。

同样的总价，5#西边套149㎡总价806万，185㎡均总价达到1026万元。此总价，可选择钱江世纪城中心区域的融信创世纪、保利澄品139-165㎡面积相对小户型，而丽香庭在地段上无法与其作对比。绿城丽香庭的优势是更大的面积，更好的品质，但作为最主要买卖决策——地段抉择，会刷掉不少来自滨江和钱塘江北岸的客户。

2.首开没卖完影响预期和信心。首开94套房源不算多，但最后100多人未签到，选到最后还剩下4套房源，截至到目前还有2套没有网签，这样的首开成绩给了二开市场卖不动的暗示和信号。

3.两次推盘时间间隔不到20天，客户基本上以首开积蓄的为主。首开的338组客户中，90组已经被消耗，118组未签到（可视为无效），剩下的客户仅130组，与此次登记的客户数基本一致。说明板块地缘性改善的客户厚度不足。

4.潜在的竞品有不少。

除了即买即住的二手房，如亚运村华润亚奥城、桂冠东方、日耀之城，还有世纪城中心区域的融信创世纪、保利澄品;

同区域新盘的竞品建发英冠·宸云、松川境府、晓澜玉华轩，西兴滨江锦川源府，这些项目预计9月份开始陆续上市，绿城丽香庭占据了“抢跑”优势，但等竞品上市时，竞争压力将大幅增加。