核心提要：
一、贵100万买运河景观，值得吗？
二、146组客户，如何评价？
三、城东豪宅价格顶部探明，两大挑战已现？
文/好地评论 陆盈 陈培培
昨天（9月12日），位于城东安琪儿板块的咏印明庐首开48套房源登记结果出炉：共有146组客户登记，包括3户高层次人才，8户无房家庭，135户普通家庭，整体中签率31.5%。
项目鸟卡图（红色标签代表首开楼幢）
大家咏印明庐这次开盘的楼栋是1、4#楼。1#楼均价约77995元/㎡（不含顶层），紧邻运河，运河一线景观；4#楼均价73445元/㎡（不含顶层），东边套有夹缝河景，12-15F高楼层也有河景。
此次推售1#楼河景房源总价相比锦上万象府的河景房贵100万左右（同楼层），合理吗？
大家咏印明庐房源更优质，一更临近河景资源；二不靠近高架无噪声影响；三得房率更高，公区用材更考究；因此贵100万总价算合理。
咏印明庐1#楼房源情况
咏印明庐4#楼房源情况
1. 锦上万象府首开登记484组和二开登记317组，咏印明庐登记客户比锦上万象府二开少171组；
2. 奥映鸣翠府首开登记605组和二开登记客户229组，咏印明庐登记客户比奥映鸣翠府二开少83组。
相比锦上万象府二开客户减少了，最大原因是总价段大幅提升，客户需求更高端，而高端客户稀少：咏印明庐比锦上万象府二开提升了10660元/㎡，总价门槛提高了482万。
咏印明庐和锦上万象府第二次开盘价格对比情况
备注：总价不包含顶层价格
按照奥映鸣翠府，首开12.23%的中签率，选到149号即选完的节奏，市场超预期水平，因此二开价格是微涨的。
大家咏印明庐首开31.5%的中签率，假设没有注水，则属于符合市场预期的水平。。
基于当前的行情，可以基本判断：首开房源少，才48套，146组客户登记，大概率是能卖完的。
但在后续未开房源位置并没有变好的情况，再涨价的动力是不足的。此次开盘价78260元/㎡，可以算探到了城东豪宅的天花板。
后续板块市场将迎来两大挑战：
1.对大家房产来讲，总共才96套房子，马上要卖掉48套，剩余的48套即便慢慢卖，也是能去化掉的。主要的挑战来自于利润的兑现。地块拿地价格47485元/㎡，按照首开销售价格78260元/㎡，算上车位利润，测算项目的利润率6%左右，在高端豪宅市场中只能算很普通。
2.对板块内拿地价格更贵的华润而言，进一步提高售价空间的挑战同样是巨大的。华润拿地价格50682元/㎡，地价比大家咏印明庐贵3197元/㎡，无河景，因此销售价格只能对标大家咏印明庐的4#楼，高层整体价格会低于大家咏印明庐，利润只能靠叠墅来拉升。另，两个项目同时开售，在客户有限的情况下，竞争会变得更加激烈。