文/好地网 陆盈 陈培培

今年杭州楼市卷起来了。从初改到顶豪，无一例外。

这是基于房价市场化定价的背景，以及好房子建设的品质导向：去年12月12日出台的新的建筑规范，给了操盘者增加配套投入的操作空间。

其中，封闭式阳台按水平投影面积的1/2计算容积率；符合条件公共服务配套设施例如风雨连廊，不纳入容积率计算；可设置停车楼、架空层下方的停车空间（类似于盖板）、地面停车库等方式等，都为新盘创新设计提供方向。

今年5月20日，杭州首宗好房子试点地块出让，迄今已经出让的“好房子”地块已有13宗。

市场化时代，好产品预期可以卖出好价格，房企加品质的热情高涨。好地网通过实地调研走访已经亮相的新盘，梳理出12种产品创新的做法。

容积率新规之后，“抬地”项目如雨后春笋般涌现，据不完全统计，高端改善项目有钱二的杭序府、城东的咏印明庐、元起观潮府；改善项目有市北的潮语臻境府，还有金沙湖的沐兰台、未科的时舟里等首改项目均采取了抬地设计。

所谓抬地，即地面一层作为停车楼，底层架空层设于停车楼之上。

对开发商来讲，如此操作，可以降低下挖地下室的成本。

对于购房者，首层地下室通风、采光都会大幅改善；同时，小区内部景观变空中花园，私密增强。

以招商杭序府为例，一层为停车楼有采光；停车楼3米，之上部分为5米的架空层，最低楼层二楼的高度达8米，大大提高了低楼层的视野和采光。

招商杭序府沙盘图

限价时代，即便是高端项目，架空层一般也不会超过4米，层高不超过3.1米。

今年不限价的新盘，普通的住宅架空层高一般都能达到4.5米左右；

6万以上的，一般能达到6米左右，例如大家安琪儿项目，5.9米停车楼+5.6米架空层，增加运河景观面。

顶级豪宅，如滨江水电新村项目，10米架空层的设计，使得入户大堂更阔气，临江楼栋户均瞰江。

楼层层高也在不断突破，改善项目一般3.1-3.2米，豪宅项目一般3.4米以上，如金帝钱江世纪城项目3.4米，滨杭传麒府3.5米，滨江水电新村项目3.6米。

层高增加的好处是显而易见的，由于现在的产品户型都偏大，拔高层高可以增加室内的空间感，改善豪宅宽厅与垂直高比例不协调的尴尬局面。

典型项目层高和架空层高度表

滨江水电新村项目规划公示图

建筑立面不断推陈出新，外观造型和材质提升了不少。

如奥映鸣翠府曲面屏、全景舱设计，配古铜色金属与铝板；

如锦上万象府玻璃除了香槟金铝板+玻璃幕墙+浅色石材，提升外立面形象的同时，还上了旭格系统窗四玻三腔，化解了高架的不利因素，室内静谧效果特别好。

外立面的材质、造型、窗墙比等，已经成为各楼盘品质比拼的重要方向。

奥映鸣翠府外立面效果图

越来越多豪宅项目规划了小区大门口酒店式落客区、地下车马厅，提升小区业主尊贵感、归家的仪式感。比较典型的有奥映鸣翠府、招商杭序府。

杭序府地下车马厅比较有特色，造价超两百万的黄金树，由3000多个金属网格与3万多颗螺丝打造而成。业主打车归家，不用担心天气，享受酒店式服务。

杭序府车马厅

此外，值得关注的是，受计容新规的利好影响，全域风雨连廊成标配已经成为项目的标准，目前有些单价在4万以内的初改项目也已经配置了全域风雨连廊，例如未来科技城时舟里，还有伟星望奥、沐兰台。

豪宅项目项目自不用说，风雨连廊连接小区迎宾大厅、架空层、小区大堂，让业主避免日晒雨淋，更显归家动线的尊贵感。

滨江时舟里风雨连廊

提高电梯厅私密性，类一梯一户设计的产品多起来了，例如咏舟府、春来晴翠、杭序府等。

还有一些项目在电梯厅的使用上下了更多的功夫。

绿城湖映金沙轩实景图

无论是豪宅还是改善新楼盘，会所是必备。

会所功能多样化，面积越来越大，豪宅除了恒温泳池，私宴厅成新标配，让业主社交空间更多，而且材质上更考究，如奥映鸣翠运用了大量奢石。

此外，地下会所一般与下沉庭院搭配，让会所采光、通风改善，也让各会所功能区具有良好的景观面，不仅仅是高层项目，低密产品在下沉式体院设计与会所的采光上也是做足了功夫。例如滨江鸣湖里的泳池多面采光,可以边游泳边看景。

绿城溪径恒庐私宴厅

鸣湖里景观泳池

顶层，因为有漏水的可能，往往售价低于次顶层，但是通过顶跃或大平层的设计，现在却能卖出好价格。

锦上万象府，两套住房合成顶层大平层，北侧露台，享运河景观，提升了居住价值。其14层顶楼355大平层，面积折损69㎡，但销售单价相比13层次顶楼增加12146元/㎡，而一般顶楼价格比次顶楼价格低5000元/㎡以上。

锦上万象府顶跃D（355㎡）户型图

网传水电新村项目，顶跃达到800方，在江景价值加持下，预计将创下杭州高层的单价和总价新的历史最高价。

高端改善楼盘户型面积起步更高了，如中海望江高层项目最小200㎡，主力300、350㎡，水电新村项目最小面积296㎡，主力386、506㎡；滨杭传麒府350-500㎡。

户型设计上，超大客厅设计增多，并且不再拘泥于南向客厅，更多迎合自然景观（江、山）和城市景色，配合多边落地窗，营造无边景观视野。

例如水电新村和中海滨江项目，客厅在北侧，利用江景最大价值。

同时，不再拘泥于南向房间数量，例如杭序府260方户型，南向仅做了2个房间，将主要的采光面和空间留给了客厅。

滨杭传麒府鸟瞰图

当下沉庭院景观成为标配后，形式上迎来了再创新，如杭序府，创造出了三层下沉庭院景观视觉效果，四根藤蔓“生机之树”撑起巨大的三层观景门廊，整体视觉感官比较震撼。

杭序府三层下沉庭院景观实景图

新规下，飘窗和封闭阳台成为了新楼盘增加室内利用空间新方法。

例如未科市舟里主卧环型飘窗配合曲面大玻璃，不仅增加通透感，也提升了室内使用率；

也有几种方法同时使用，让得房率增加，例如萧山君潮润府108㎡户型做到四房，飘窗、封闭阳台、设备平台三种方法让赠送空间有12.2㎡，得房率达到96%，性价比提升。

君潮润府108㎡户型图

地下车库以往采用环氧树脂，容易破损，不好维修。

现如今不少楼盘采用金刚砂，如绿城春月锦庐，滨江锦上万象府，地下室地面采用金刚砂后更耐磨，磨损率低,可以有效延长使用寿命，同时能够承受较大的荷载，不易变形。

全屋智能成为项目新卖点，大大方便业主居住。

业主可通过手机APP远程操控家中的灯具、中央空调、新风、地暖等设备，也可通过语音与中控屏对话，实现对智能家居设备的便捷控制，还有厨房漏水、漏气等监测安全方面的功能。

目前已经覆盖各价格段的产品，如锦上万象府、杭序府、岸芷丁香、中建玉湖之星。